最近，關(guān)于房貸提前還款的話題多次登上熱搜榜。極目新聞?dòng)浾吡私獾剑B日來(lái)，江城多家銀行迎來(lái)“提前還款”潮，不少柜臺(tái)還排起了長(zhǎng)隊(duì)。為啥市民選擇集中提前還貸？銀行審批需要等上幾個(gè)月么？哪些情況適合提前還貸？記者近日采訪了多名業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了了解。
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銀行員工加班加點(diǎn)審批辦理
“錢(qián)準(zhǔn)備好了，沒(méi)想到還錢(qián)要排隊(duì)，而且起碼要排三個(gè)月。”有媒體報(bào)道稱(chēng)，杭州的李女士打了十幾個(gè)電話、特地跑了銀行網(wǎng)點(diǎn)、折騰了一個(gè)多月之后，還是沒(méi)法順利還貸。
記者了解到，目前江城多家銀行同樣迎來(lái)“房貸提前還款”潮，雖然不同銀行審批處理的時(shí)間周期不同，但大多數(shù)不需要等候三個(gè)月。
家住武漢市武昌區(qū)的柳先生在交通銀行有一筆住房商業(yè)貸款，每月按揭還款，還有14余萬(wàn)元本息尚未結(jié)清，正常還款時(shí)間還剩下5年。原本他沒(méi)有提前還款計(jì)劃，但在看到網(wǎng)上不少相關(guān)消息后，加上理財(cái)收益確實(shí)不高，這才有了提前還款的想法。“其實(shí)我手里并沒(méi)有完全湊夠錢(qián)，但看到網(wǎng)上說(shuō)預(yù)約后還要排隊(duì)3個(gè)月，就連忙跑去銀行網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)。不過(guò)，結(jié)果還好，工作人員告訴我，直接可以在手機(jī)銀行APP上操作，申請(qǐng)后大概25天左右就可以審批通過(guò)。”柳先生說(shuō)，“可能每家銀行情況不同，但感覺(jué)網(wǎng)上說(shuō)的3個(gè)月時(shí)間還是有些夸張了。”
從外地來(lái)漢辦理提前結(jié)清房貸手續(xù)的吳先生，則對(duì)等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)表示不滿。他因出售房產(chǎn)，已和買(mǎi)家簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，在向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€清房貸的環(huán)節(jié)遭遇“阻礙”。“銀行說(shuō)要線上提交申請(qǐng)，但是審批下來(lái)要2個(gè)月，已超過(guò)我和買(mǎi)家約定的交房時(shí)間，讓我面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)。”吳先生表示，希望銀行提高效率，縮短辦理時(shí)長(zhǎng)。
一位來(lái)自國(guó)有銀行的信貸經(jīng)理告訴記者，去年11月開(kāi)始就有不少購(gòu)房客戶(hù)預(yù)約提前還貸，目前該行主要是在線下辦理房貸提前還款業(yè)務(wù)，連日來(lái)相關(guān)窗口都有不少人排隊(duì)等候。另一家國(guó)有銀行湖北分行二級(jí)支行相關(guān)人士介紹，預(yù)約還貸的客戶(hù)確實(shí)有些多，包括置換房產(chǎn)和降低貸款成本的客戶(hù)，加上前期春節(jié)和疫情的原因，現(xiàn)在還貸業(yè)務(wù)有所積壓，辦理周期也會(huì)比以前長(zhǎng)一些，個(gè)貸部門(mén)的員工正在加班加點(diǎn)全力審批辦理。
投資收益難覆蓋房貸利息
為啥出現(xiàn)排隊(duì)還房貸現(xiàn)象？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析說(shuō)，房貸借款人選擇全部或者部分提前償還貸款的現(xiàn)象，在一二線城市較為普遍。主要有幾個(gè)原因，一是去年理財(cái)產(chǎn)品利率下滑，很多銀行理財(cái)?shù)哪昀实?%，而房貸利率整體來(lái)說(shuō)大于理財(cái)利率，找不到更優(yōu)質(zhì)的投資渠道促使居民選擇將存款用于提前還貸；其次，近來(lái)多地首套房貸利率跌破4%，存量客戶(hù)的內(nèi)心不平衡也促使了居民提前還貸；此外，部分居民經(jīng)歷疫情后，對(duì)于未來(lái)的收入預(yù)期縮減，認(rèn)為降低負(fù)債能帶來(lái)更高的安全感。
記者觀察到，在貸款端，目前武漢地區(qū)的首套房利率大約在3.9%左右，而兩年前很多人在簽訂住房貸款合同時(shí)約定的利率為L(zhǎng)PR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）上浮100個(gè)基點(diǎn)以上，超過(guò)了5.3%。而在投資端，去年以來(lái)各類(lèi)投資產(chǎn)品收益欠佳。以銀行理財(cái)為例，普益標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從收益率水平來(lái)看，截至2022年12月末，全市場(chǎng)存續(xù)開(kāi)放式固收類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品（不含現(xiàn)金管理類(lèi)產(chǎn)品）近1年平均收益率為2.11%，低于住房貸款利率。在很多人看來(lái)，提前還貸所節(jié)省的利息，成為了一筆實(shí)實(shí)在在的“收益”。
部分銀行的線上提前還款功能暫時(shí)不能使用
一名銀行業(yè)人士對(duì)記者表示，“春節(jié)假期前后，申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的人明顯增多，部分銀行因還貸額度緊張等問(wèn)題提高門(mén)檻，一些銀行關(guān)閉了線上申請(qǐng)通道。”他認(rèn)為，事實(shí)上，提前還貸是借貸行為中的正常現(xiàn)象，個(gè)人與銀行簽訂住房貸款合同時(shí)，會(huì)約定提前還貸的申請(qǐng)流程、適用情形、違約責(zé)任等。購(gòu)房者只要滿足合同所規(guī)定的提前還貸要求，銀行就不應(yīng)人為增加還貸難度、設(shè)置不必要的還貸門(mén)檻。
不過(guò)，這名銀行人士也同時(shí)稱(chēng)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，也有無(wú)奈之處。一是疫情加上春節(jié)，很多員工陽(yáng)了后工作沒(méi)能正常開(kāi)展，后來(lái)又迎來(lái)了春節(jié)長(zhǎng)假，造成業(yè)務(wù)積壓；另外，從銀行角度來(lái)看，如果短期內(nèi)兌現(xiàn)大量提前還貸業(yè)務(wù)，可能會(huì)影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定性，從而增加運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。
專(zhuān)業(yè)人士提醒莫盲目跟風(fēng)
事實(shí)上，提前結(jié)清房貸的居民中，有不少有“從眾”心理。提前還貸，是否適合每一位借款人？
諾亞財(cái)富產(chǎn)品高級(jí)經(jīng)理文靜在接受極目新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。此外，一定要考慮好為日常生活支出與未來(lái)養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。
一名國(guó)有銀行房貸部門(mén)的業(yè)務(wù)經(jīng)理也表示，房貸提前還款雖然在一定程度上可以減少利息支出，但是并不一定每次提前還款都是劃算的，具體還要看貸款用戶(hù)所選擇的還款方式以及剩余還款金額等。“比如說(shuō)，今天過(guò)來(lái)辦理提前還款的程女士，她是10年前辦理的購(gòu)房貸款，選擇了20年期等額本息，目前還款期數(shù)已經(jīng)過(guò)半，這種情況就不是太劃算了。”他解釋說(shuō)，等額本息是按照利息遞減的方式進(jìn)行測(cè)算的，所以前期還款主要是償還利息，而到達(dá)峰值以后需要支付的利息就少了。“這名女士目前已經(jīng)償還的利息為6萬(wàn)多元，只剩1萬(wàn)多利息未還。用提前結(jié)清房貸的資金，去購(gòu)買(mǎi)相對(duì)穩(wěn)健的投資產(chǎn)品，收益應(yīng)該可覆蓋這筆利息支出。”
這名業(yè)務(wù)經(jīng)理還提醒稱(chēng)，在提前還貸的問(wèn)題上有一些注意事項(xiàng)，居民要仔細(xì)查看住房貸款合同中對(duì)提前還貸的約定。“不同的銀行對(duì)于提前還貸的要求有所不同。有的銀行要求貸款第一年不允許提前還貸，有的銀行對(duì)于提前還貸有次數(shù)限制，有的銀行對(duì)于提前還款有違約金的要求，這些都要了解清楚。”
存量房貸利率調(diào)整呼聲高
對(duì)于存量房貸而言，目前均是按照當(dāng)時(shí)貸款合同利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。不過(guò)在新浪微博的熱搜話題下面，一些網(wǎng)民留言希望能適當(dāng)降低存量房貸利率，還有部分問(wèn)政和咨詢(xún)平臺(tái)也收到了市民類(lèi)似的反饋：“利率6.125%時(shí)候買(mǎi)的房子，上浮太多了。政府能不能跟銀行溝通，降低原來(lái)貸款利率，給予適當(dāng)優(yōu)惠”“真的很羨慕現(xiàn)在的購(gòu)房者，同樣是買(mǎi)首套自己住的房子，他們相對(duì)于一兩年前購(gòu)房的我們來(lái)說(shuō)，能省下不少錢(qián)”“作為我們這些工作不久的剛需人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在特別想知道，有沒(méi)有辦法申請(qǐng)變更房貸利率，享受新的政策”。
部分銀行提前還款需要交“補(bǔ)償金”
一些媒體也在發(fā)聲。經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)2月1日發(fā)表文章《提前還房貸利大于弊嗎》中稱(chēng)，當(dāng)前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視。建議相關(guān)部門(mén)加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題。可加快引導(dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。
證券時(shí)報(bào)2月7日發(fā)表《妥善應(yīng)對(duì)提前還貸難》的評(píng)論，表示“銀行、監(jiān)管等有關(guān)方面應(yīng)盡早推出應(yīng)對(duì)提前還貸的穩(wěn)妥有序方案，既要回應(yīng)人民群眾關(guān)切，順應(yīng)購(gòu)房者還貸需求，又要保障銀行住房貸款業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)定，從而保障銀行業(yè)乃至整個(gè)金融業(yè)的穩(wěn)定。”
