房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR;現(xiàn)行房貸利率有折扣的城市，購房者房貸利息支出或有變化

新貸款市場報價利率(LPR)出爐5天后，參考LPR定價的個人房貸利率也迎來調整。8月25日晚，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

“加點形成”意味著央行給了銀行自主調整的空間，不過央行同時限定，加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變，且首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點(100個基點為1%)。

新的LPR報價較原來貸款基準利率更低，是不是意味著個人房貸利率也將下行?在新LPR報價當天的吹風會上，央行副行長劉國強就曾明確，房貸利率雖由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。央行有關負責人25日在答記者問中進一步稱，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

業(yè)內人士認為，無論是首套還是二套，都會和之前基本不變。此前央行也給商業(yè)銀行房貸利率調整畫出上下限，但沒有銀行“一探到底”，上浮幅度也多在10%-20%，目前大部分城市房貸利率平穩(wěn)，主流平穩(wěn)。此次政策目的以平穩(wěn)房地產預期為主。

新政

10月8日起個人房貸利率參照LPR

央行8月25日宣布，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

此前央行已透露過相關信息。8月17日，為引導資金進入實體經濟，央行公布完善LPR報價機制，對于新機制增加5年期以上的期限品種，央行有關負責人介紹，這是為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考，也便于未來存量長期浮動利率貸款合同定價基準向LPR轉換的平穩(wěn)過渡。

8月20日，新LPR(貸款市場報價利率)首次報價顯示，1年期LPR為4.25%，較貸款基準利率低10個基點，較原LPR降6個基點;五年期以上LPR為4.85%。在隨后的吹風會上，劉國強預告，過幾天央行將會發(fā)布關于個人住房貸款利率政策的公告。

根據最新公告，央行依然給了商業(yè)銀行自主調整的空間，向上調整可“加點形成”，加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現(xiàn)貸款風險狀況，合同期限內固定不變。向下調整中，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR計算為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)。

央行稱，省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

看點

借款人可約定利率重定價周期

由于LPR一月報價一次，參照其定價的房貸利率也有重定價周期。央行表示，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定利率重定價周期。

央行有關負責人解釋稱，利率重定價是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

中原地產首席分析師張大偉對新京報記者表示，以前借款人申請房貸，利率也是一年可調一次。

至于LPR一月報價一次，如果長期下行的話，是否可以理解為存續(xù)期內后期房貸成本也可能減少?張大偉認為不能這么判斷，因為現(xiàn)在不能確定長期LPR利率走勢，即使LPR利率下調，銀行肯定是浮動的，不會選擇全周期穩(wěn)定。

此外，目前LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種，如果個人房貸期限不在這一范圍內該參照哪個標準?央行有關負責人表示，1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現(xiàn)期限利差因素。

影響

房貸利率會保持基本穩(wěn)定

事實上，在LPR新報價機制出爐時，市場就曾出現(xiàn)了“降息”的解讀。新政中，房貸利率參照的LPR較原來貸款基準利率更低，個人房貸利率是否會下行?

在20日的吹風會上，劉國強就明確回應，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，房貸利率雖由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。“有一點是肯定的，房貸的利率不下降。”

8月25日，央行有關負責人在答記者問中再次強調，新規(guī)中首套、二套個人房款利率不得突破的下限，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

交行金研中心首席金融分析師鄂永健表示，新機制下新發(fā)放個人住房貸款利率，無論是首套還是二套，都和之前基本不變。同時，央行各地分支行會結合各地情況，規(guī)定加點下限。因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。該舉措有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時，避免房地產市場過熱，體現(xiàn)了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。

中原地產首席分析師張大偉認為，這個政策可以理解為利好，因為LPR肯定會下調，這種情況下為避免刺激房地產，只能穩(wěn)定房地產利率。“如果全社會利率下調，單獨房貸上漲，最后的結果只能是資金繞道進入房地產。所以此次政策目的以平穩(wěn)房地產預期為主。”

他進一步分析稱，之前同類型的政策是要求房貸利率不得低于基準利率的70%，目前大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準上浮10%-20%(約5.39%以上)，二套房貸上浮20%-30%。按照現(xiàn)在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的一般都是沒有貸過款的剛需，對他們而言首套房貸款利率可能有點高，從政策預期看，后續(xù)有降低的可能性。未來政策應該針對這部分群體有定向的平穩(wěn)利率。

在新LPR報價出爐時，聯(lián)訊證券首席經濟學家李奇霖就曾指出，5年期報價4.85%，與1年期利差60個基點，較貸款基準利率曲線的利差(55個基點)擴大，5年期的LPR實際降幅偏窄，暗含了“房住不炒”，加強調控的政策原則。

新京報記者了解到，不同城市間房貸利率還有一定差異。目前包括北京在內的多數城市，首套房貸款利率在基準上上浮10%-20%，按照上浮10%計算，房貸利率為5.39%;而參照8月20日LPR報價，5年期以上為4.85%，若這些城市加點下限少于54個基點，則房貸利率低于目前5.39%的水平，借款人能夠以更少的成本借到資金。

目前上海等地的銀行首套房貸款利率可執(zhí)行9.5折，房貸利率為4.655%。如果按照8月20日LPR報價，5年期以上4.85%來看，上海地區(qū)在不加點的情況下，房貸利率下限有所提升，這些城市的借款人在政策落地(10月8日)前借款更為劃算。