“到2020年底，實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)3萬億元，年銷售規(guī)模8000億元，年利潤1500億元，負(fù)債率下降到同行中低水平，成為世界百強(qiáng)企業(yè)。”3月26日，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在業(yè)績發(fā)布會上表示。恒大在資產(chǎn)負(fù)債率從2016年的79.7%降至2017年的71.1%、銷售規(guī)模邁入5000億門檻的同時，保持著資金的穩(wěn)健。
曾因快速擴(kuò)張和大量舉債一度面臨高負(fù)債的恒大，如今喊出“降負(fù)債”的口號，顯得頗不尋常。聯(lián)想到萬達(dá)一系列出售資產(chǎn)的舉動，“降負(fù)債”似乎已經(jīng)成為行業(yè)的一種風(fēng)向。
年報季降臨，在發(fā)布2018年策略時，“降負(fù)債”已成為大多房企一個重要的財務(wù)目標(biāo)。
短期來看，這種做法無可厚非。融資環(huán)境收緊、市場降溫預(yù)期強(qiáng)烈，將使得房企的資金狀況趨于緊張。但通過對資金流量表的梳理，很多企業(yè)的現(xiàn)金流足以覆蓋短期負(fù)債。因此，“降負(fù)債”的口號雖響，卻不意味著企業(yè)已進(jìn)入危急時刻。
分析人士指出，現(xiàn)階段，“降負(fù)債”更應(yīng)被視為一種權(quán)宜之計。在行業(yè)集中度提高的大勢下，規(guī)模導(dǎo)向仍然存在。房企主動降負(fù)債的做法，實(shí)則是為了有更大的資金回旋余地。
上市房企去年負(fù)債率普遍提高
與恒大不同，2017年大部分上市房企的負(fù)債率出現(xiàn)了一定提升。如萬科的資產(chǎn)負(fù)債率從80.54%上升到83.98%;碧桂園從86.2%上升到88.89%;華潤則從67.41%上升到69.99%。
作為衡量財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性的“凈負(fù)債率”指標(biāo)，同樣普遍提升。如碧桂園從48.65%提升至56.91%;華潤從23.80%提升至35.90%。
規(guī)模與負(fù)債是一對共同體，房企在做大規(guī)模的過程中，往往伴隨著負(fù)債率的提高。具體表現(xiàn)為房企土地儲備增加，占用了較多的資金。根據(jù)統(tǒng)計局的信息，2014年至2016年，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積連續(xù)三年負(fù)增長。土儲不足使得房企在2017年大量補(bǔ)倉，當(dāng)年的土地購置面積轉(zhuǎn)正，土地成交價款也增長了近50%。
另一方面，多元化轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，也占用了企業(yè)的部分資金。如商業(yè)地產(chǎn)和長租公寓的運(yùn)營，雖然能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，但資金周轉(zhuǎn)速度偏慢，往往形成資金壓力。
雅居樂就在年報中指出，由于不斷加大地產(chǎn)、非地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資，雅居樂的資產(chǎn)負(fù)債率從2016年的66.48%上升到了72.96%;凈負(fù)債率也從49.10%上升到了72.96%。
但雅居樂首席財務(wù)官兼副總裁張森在業(yè)績會上表示，這一負(fù)債率“在行業(yè)里是不算高的，屬于中等水平。”
去年房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率處于什么水平?從已經(jīng)發(fā)布年報的房企來看，大部分的資產(chǎn)負(fù)債率在65%-85%之間，凈負(fù)債率則有著較大的差距，從30%的低水平到超過100%。雖然投資者心中都有一條“警戒線”，但對于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說，現(xiàn)階段的“危機(jī)”似乎并不明顯。
某券商分析人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，很多房企在這兩年進(jìn)行了債務(wù)置換，不僅使得債務(wù)總成本降低，短期債務(wù)的比重也有所下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)趨于合理。另一方面，經(jīng)過過去兩年的銷售，大部分房企握有較為充裕的現(xiàn)金流，且多數(shù)能夠覆蓋短期負(fù)債。
該人士表示，一些負(fù)債比例大幅提高的房企，或者總負(fù)債率偏高的房企，實(shí)際的債務(wù)壓力并沒有想象中那么大。“這也是與2008年、2010年那兩輪資金危機(jī)的很大區(qū)別。”
五礦地產(chǎn)凈負(fù)債率從2015年的13.8%，大幅提升到2017年的62%。五礦地產(chǎn)副總經(jīng)理何小麗表示，公司的平均借貸成本僅有3.81%，且現(xiàn)金規(guī)模相當(dāng)于短期債務(wù)的157%，因此，“負(fù)債率屬于比較健康的水平”。
激進(jìn)者亦有。截至2017年末，福建房企融信的資產(chǎn)負(fù)債率上升6.88個百分點(diǎn)至81.93%;凈負(fù)債率則從2016年的101%增加至159%。與此同時，融信的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物儲備約64.46億元，同比下降44.1%。
但在已經(jīng)發(fā)布年報的大中型房企中，類似融信的案例并不多。
房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)效應(yīng)
無論穩(wěn)健者還是激進(jìn)者，均對未來的負(fù)債率提出了一些約束性指標(biāo)。恒大就提出，到2018年末，資產(chǎn)負(fù)債率從71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。
何小麗向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，未來三年將五礦地產(chǎn)的凈負(fù)債率控制在60%到70%之間。融信中國董事、首席財務(wù)官曾飛燕也在業(yè)績會上稱，計劃2018年年底將凈負(fù)債率降至100%以下，2019年年底控制在65%左右。
對于控制負(fù)債率的原因，何小麗表示是由于金融監(jiān)管的加強(qiáng)，導(dǎo)致融資成本增加、放款周期延長。“雖然還在可控范圍內(nèi)，但有些銀行的開發(fā)貸成本已經(jīng)提高了。”這種觀點(diǎn)也成為業(yè)界的共識。
監(jiān)管層早已釋放出加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的信號。今年全國兩會期間，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝就表示，房地產(chǎn)金融風(fēng)險是可控的，但“個別的房地產(chǎn)企業(yè)可能在財務(wù)方面比較激進(jìn)的現(xiàn)象，會有一些風(fēng)險”。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，房地產(chǎn)融資政策短期內(nèi)只會強(qiáng)化，不會松動。加上房地產(chǎn)市場降溫的預(yù)期強(qiáng)烈，“2015年以來的‘現(xiàn)金牛’效應(yīng)將逐漸減弱，房企也將逐漸面臨資金的壓力。”
對于“降負(fù)債”措施，恒大提出三項：降低負(fù)債總額，多元產(chǎn)業(yè)引入戰(zhàn)略投資，增強(qiáng)盈利能力增加凈資產(chǎn)。何小麗則表示，可通過調(diào)整股權(quán)融資和債券融資比重的方法來降低負(fù)債率。
這一輪企業(yè)的“降負(fù)債”措施似乎并未傷筋動骨。嚴(yán)躍進(jìn)指出，由于現(xiàn)階段經(jīng)營狀況良好，資金鏈相對健康，企業(yè)主動降負(fù)債，將有著較大的回旋余地，其效果要好于資金惡化后通過出售資產(chǎn)來解決問題。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些做法將使今年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些變化，如企業(yè)在土地和并購市場將趨于謹(jǐn)慎，融資規(guī)模下降，股權(quán)融資增多，合作開發(fā)模式增多等等。
事實(shí)上，從戰(zhàn)略調(diào)整的角度，此輪“降負(fù)債”的做法，更多被視為大中型房企的一種權(quán)宜之計。
由于房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高的趨勢仍然存在，房企對規(guī)模的追求也未停止。具體表現(xiàn)為，盡管判斷為“小年”，很多房企仍然大幅提高了2018年的銷售目標(biāo)，并制定了可觀的銷售遠(yuǎn)景。這也意味著，房企不會放松對優(yōu)質(zhì)資源的爭奪。
向來以穩(wěn)健著稱的龍湖，在年報中表示，“面對行業(yè)并購整合的新周期，我們也將密切關(guān)注，爭取有所斬獲。”曾飛燕也直言，融信降低負(fù)債率并不意味著要降低負(fù)債，“控制負(fù)債不是主要的措施。公司要發(fā)展，我們還是適度要去借債，還是需要去融資。”
