英國(guó)地產(chǎn)媒體Property Week近日曝出，中國(guó)平安(68.060,-0.22,-0.32%)旗下平安人壽或考慮出售其持有的兩棟位于倫敦金融城核心地段的地標(biāo)物業(yè)——勞合社大樓(Lloyds Building)和塔橋大樓(Tower Place)。
Property Week：平安或出售倫敦金融城大樓(英媒原文：It is likely that the insurer will be forced to offload its two London assets)
平安是第一個(gè)在倫敦金融城買(mǎi)樓的中國(guó)保險(xiǎn)公司。
2013年7月，中國(guó)平安以2.6億英鎊的價(jià)格買(mǎi)下了勞合社總部大樓。
勞合社大樓外觀，大樓設(shè)計(jì)成“內(nèi)里外翻”的樣式，一直以來(lái)都是金融城內(nèi)的地標(biāo)建筑。
勞合社大樓設(shè)計(jì)獨(dú)特，暴露在外的建筑結(jié)構(gòu)，加上大量使用不銹鋼構(gòu)件，使大樓像鋼鐵機(jī)器一樣閃閃發(fā)光。
倫
勞合社(Lloyd‘s)不是一家保險(xiǎn)公司，而是一個(gè)保險(xiǎn)市場(chǎng)(market place)，一個(gè)針對(duì)各種不同的風(fēng)險(xiǎn)提供眾多保險(xiǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)，成立于1686年，至今已經(jīng)有332年的歷史。敦以勞合士為中心，成了全球最大的保險(xiǎn)市場(chǎng)。
勞合社大樓內(nèi)部，每個(gè)“攤位”(Stalls)上方立著一個(gè)Underwriter的公司牌子，有不少公司租有多個(gè)盒子，分別管理不同的保險(xiǎn)險(xiǎn)種。
勞合社和在平安買(mǎi)下大樓后與其簽訂了售后租回(sale-and-leaseback)合約，租期持續(xù)到2031年，但勞合社每五年會(huì)有一次終止租約的權(quán)利選擇。
勞合社大樓是為勞合社特別定制的，勞合社會(huì)在2021年做出最近一次是否續(xù)租的決定。如果選擇離開(kāi)，平安需要重新改造大樓才有望找到新租客，而大樓“一級(jí)保護(hù)建筑”的身份大大提高了改造難度。
買(mǎi)下勞合社大樓后，平安沒(méi)有停下收購(gòu)腳步，于2015年同香港Gaw Capital合作，斥資3.27億英鎊買(mǎi)下了塔橋大樓(Tower Place)。
塔橋大樓位于泰晤士河岸，緊鄰塔橋，風(fēng)景視野絕佳。大樓分東西兩棟，由巨幅玻璃屋頂連接，目前租客主要是保險(xiǎn)、咨詢(xún)公司等。
中國(guó)商務(wù)部(2015年1月28日)：平安收購(gòu)倫敦地標(biāo)Tower Place
塔橋大樓外觀
圖中標(biāo)紫色的為平安在倫敦金融城的兩處資產(chǎn)
不難看出，平安這兩棟大樓地段極佳，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，適合長(zhǎng)期持有。
商業(yè)地產(chǎn)作為重資產(chǎn)投資，投資者買(mǎi)下后一般會(huì)長(zhǎng)期持有收租或者等資產(chǎn)明顯增值后再進(jìn)行出售。
既然如此，平安出售大樓的風(fēng)聲從何而來(lái)?
監(jiān)管加強(qiáng)，險(xiǎn)資海外收購(gòu)進(jìn)入冰凍期
Property Week報(bào)道的內(nèi)容顯示，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)管層加強(qiáng)限制海外收購(gòu)是平安可能選擇出售倫敦地標(biāo)的主要原因。(Ping An Insurance was among the latest Chinese insurance companies to fall foul of the country’s insurance regulator.)
據(jù)此，博主查閱了保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站，找到了這條措辭嚴(yán)厲的監(jiān)管函：
圖為保監(jiān)會(huì)2018年2月24日發(fā)給平安人壽保險(xiǎn)公司的監(jiān)管函
監(jiān)管函全文如下：
中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司：
近期，你公司境外投資業(yè)務(wù)違反了《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》(保監(jiān)發(fā)〔2012〕93號(hào))關(guān)于可投資國(guó)家或者地區(qū)的相關(guān)規(guī)定?，F(xiàn)對(duì)你公司提出以下監(jiān)管要求：
一、你公司應(yīng)采取有效措施，制定切實(shí)可行的整改方案，對(duì)違規(guī)內(nèi)容進(jìn)行整改，確保投資符合規(guī)定。
二、你公司應(yīng)增強(qiáng)依法合規(guī)意識(shí)，嚴(yán)格遵守國(guó)家境外投資政策和保險(xiǎn)資金境外投資監(jiān)管規(guī)定，合規(guī)審慎開(kāi)展境外投資業(yè)務(wù)。
自收到本監(jiān)管函之日起，你公司應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)報(bào)送有關(guān)整改情況。我會(huì)將持續(xù)跟蹤檢查你公司的整改情況，并視情況采取進(jìn)一步監(jiān)管措施。
中國(guó)保監(jiān)會(huì)
2018年2月11日
平安人壽之外，新華人壽和中再資產(chǎn)管理股份有限公司也因?yàn)橐荒Ｒ粯拥脑虮稽c(diǎn)名。
以上是新華人壽和中再近期收到的監(jiān)管函
最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)高達(dá)16.36萬(wàn)億元，這部分巨額保險(xiǎn)資金，即使只有一小部分投放到境外房地產(chǎn)，亦會(huì)帶來(lái)巨大的海外投資額及相關(guān)影響(根據(jù)保監(jiān)會(huì)最新細(xì)則，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)海外投資不得超過(guò)上年末總資產(chǎn)的15%)。
不過(guò)，即便中國(guó)險(xiǎn)資規(guī)模巨大，這三封措辭嚴(yán)厲的監(jiān)管函意味著中國(guó)險(xiǎn)資海外收購(gòu)很可能將進(jìn)入很長(zhǎng)一段時(shí)間的冰凍期。
險(xiǎn)資之外，各大中資機(jī)構(gòu)暫停海外地產(chǎn)收購(gòu)
險(xiǎn)資之外，萬(wàn)達(dá)、海航等民營(yíng)企業(yè)因?yàn)楸O(jiān)管壓力，已經(jīng)或者正在出售其海外房地產(chǎn)資產(chǎn)。
關(guān)于萬(wàn)達(dá)、海航在倫敦的出售事項(xiàng)，博主之前發(fā)過(guò)相關(guān)文章(萬(wàn)達(dá)放棄“倫敦ONE”，35億賣(mài)掉首個(gè)海外地產(chǎn)項(xiàng)目海航拋售倫敦金絲雀碼頭房產(chǎn)，或低于3.66億英鎊買(mǎi)入價(jià))，目前萬(wàn)達(dá)已經(jīng)清空在英國(guó)的地產(chǎn)項(xiàng)目，海航也正式啟動(dòng)了海外地產(chǎn)出售計(jì)劃。
一份在市場(chǎng)上廣泛流傳的海航海外地產(chǎn)資產(chǎn)包銷(xiāo)售手冊(cè)顯示，海航已經(jīng)正式委托了中介出售其在倫敦金絲雀碼頭的兩棟地標(biāo)大樓：路透大樓30 South Colonnade，以及相距不遠(yuǎn)的瑞信大樓 17 Columbus Courtyard。
紫色為海航集團(tuán)位于倫敦金絲雀碼頭的兩處物業(yè)
由于海航持有的路透大樓的唯一租客——湯森路透(ThomsonReuters)計(jì)劃搬到新的大樓辦公，而17 Columbus Courtyard的租客瑞士信貸(Credit Suisse)也計(jì)劃于2024年租約到期時(shí)搬離大樓，市場(chǎng)普遍猜測(cè)海航這兩棟地標(biāo)大樓將以較高的折扣價(jià)出售。
有中介機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，雖然這兩棟大樓還尚未進(jìn)入市場(chǎng)售賣(mài)，不過(guò)最終出售價(jià)格應(yīng)該在2.4億英鎊字左右，這一數(shù)字遠(yuǎn)低于海航于2015、2016年購(gòu)入大樓時(shí)的3.66億英鎊。(While the buildings have yet to be formally marketed， they are expected to fetch a combined total of around £240m – well below the £366m HNA splashed out for the two offices in 2015 and 2016.)
中資凍結(jié)，倫敦市場(chǎng)走向何方？
從去年開(kāi)始，一系列政策收緊使得中國(guó)保險(xiǎn)公司和其他機(jī)構(gòu)的海外投資變得極其艱難。
BNP高級(jí)總監(jiān)James Gann表示：由于監(jiān)管方面的原因，在過(guò)去18個(gè)月里，來(lái)自中國(guó)大陸的機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)很少在海外投資。(“Mainland Chinese investors have not really been investing for the past year to 18 months and I’m sure this is down to the regulator.”)
不過(guò)好在中國(guó)大陸投資者在倫敦市場(chǎng)占有的份額還不大，雖然去年買(mǎi)成英國(guó)第一大房地產(chǎn)投資者，但由于剛剛處于上升勢(shì)頭，總量還不大，因此對(duì)倫敦市場(chǎng)沖擊較小。
有中介表示：“如果是香港投資者突然一下子出售他們的資產(chǎn)，事情會(huì)比現(xiàn)在嚴(yán)重的多。”(“If it was Hong Kong investors who were under pressure to sell， that would be a whole different scenario.”)
畢竟香港人在倫敦的投資遠(yuǎn)大于大陸投資者，來(lái)自FT的數(shù)據(jù)顯示，從2010年開(kāi)始到主席訪(fǎng)英前，中國(guó)大陸對(duì)英國(guó)的投資規(guī)模為141億美元，尚不及李嘉誠(chéng)一人在英國(guó)的投資額389億美元。
與中資機(jī)構(gòu)進(jìn)入冰凍期形成鮮明對(duì)比的是，其他國(guó)家的機(jī)構(gòu)投資者正利用英國(guó)脫歐這段不確定期大肆涌入市場(chǎng)，其中同樣來(lái)自東亞的日本和韓國(guó)表現(xiàn)最為活躍。
日本投資者準(zhǔn)備大舉進(jìn)軍英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)
