重慶寫字樓市場新增供應(yīng)回落、需求走高。零售物業(yè)市場年新增供應(yīng)創(chuàng)新高，地標(biāo)項目開業(yè)帶動更多國際一線品牌入渝，新零售加速線上線下與物流體系融合，“生鮮+餐飲”開啟超市轉(zhuǎn)型新模式。第三方物流、快遞企業(yè)主導(dǎo)需求，自建倉庫改變重慶倉儲物流市場格局。資本市場交易活躍度提升，優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)及住宅項目受青睞。

世邦魏理仕華西區(qū)研究部主管朱建輝表示：“2017年，重慶寫字樓、零售物業(yè)及物流倉儲市場多項統(tǒng)計指標(biāo)走勢回穩(wěn)，需求端較上年同期均錄得增長，市場朝品質(zhì)化、規(guī)范化、多元化方向發(fā)展。”

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：供應(yīng)回落，需求回升

世邦魏理仕華西區(qū)認(rèn)為，2017年重慶優(yōu)質(zhì)(含甲級和乙級)寫字樓市場新增供應(yīng)回落。其中，位于江北嘴CBD的IFS多個塔樓于年內(nèi)相繼交付。寫字樓需求穩(wěn)中有升。受季節(jié)性因素影響，辦公需求自第二季度始逐步釋放。

外企延續(xù)審慎經(jīng)營策略;中資企業(yè)憑借不斷提升的競爭力、承租能力和企業(yè)形象主導(dǎo)辦公市場，尤其是角力全球、跨國經(jīng)營的中資企業(yè)已成為租賃市場競相追逐的主要目標(biāo)。金融業(yè)一直是重慶甲級寫字樓需求首位來源，此外，石油天然氣交易中心、中保保險資產(chǎn)登記交易系統(tǒng)兩大交易市場先后落戶重慶，進一步強化重慶功能性金融中心地位。新興金融領(lǐng)域，中小微金融企業(yè)需求有所增長。科技新媒體及初創(chuàng)型企業(yè)成為2017年辦公市場新增長需求點。

區(qū)域市場走勢分化，城市商務(wù)重心北拓態(tài)勢愈發(fā)明顯。截至2017年末，以江北嘴、觀音橋、渝北為代表的三北區(qū)域?qū)θ袑懽謽莾粑{量的貢獻率已超六成。世邦魏理仕預(yù)判，雖然整體市場壓力仍將持續(xù)，但在需求回升與租金需求彈性不斷減弱的背景下，業(yè)主方的租金預(yù)期幾近見底，寫字樓租金跌幅或進一步收窄甚至出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

世邦魏理仕華西區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管戴暉表示：“租賃及辦公策略的變化體現(xiàn)重慶寫字樓市場成熟度的提升：業(yè)主方主動尋求改變，市場競爭的內(nèi)容延伸至租賃策略維度的拓展、內(nèi)容的豐富、模式的創(chuàng)新、服務(wù)的提升。租賃方對辦公策略的重視程度將逐步向選址策略看齊，辦公面積集約化、高效利用更受租戶重視。作為連接供需兩端的橋梁，聯(lián)合辦公將持續(xù)在渝擴張。”

零售物業(yè)市場：新零售引領(lǐng)消費新趨勢

第四季度，重慶零售物業(yè)市場錄得澤科星澤匯開業(yè)，新增供應(yīng)約10萬平方米。縱觀2017全年，新開業(yè)商場分布集中于江北嘴、渝北、大學(xué)城、北碚、彈子石等新興板塊，成為提升該區(qū)域整體商業(yè)氛圍的核心零售物業(yè)。其中IFS和新光天地兩個高端定位的商場極大提升重慶零售物業(yè)市場硬件品質(zhì)和品牌豐富度，為更多國際高端品牌進駐重慶奠定了硬件基礎(chǔ)。

2017年對于重慶零售物業(yè)市場而言意味著質(zhì)變與提升，從物業(yè)品質(zhì)、到品牌組合、再到市場格局可見一斑。新興商圈加速成熟，傳統(tǒng)商圈調(diào)整變革。在重慶傳統(tǒng)多商圈地理格局中，“市級—區(qū)域—社區(qū)”三級商業(yè)發(fā)展格局與“多商圈”齊爭鳴的商業(yè)版圖凸顯。以市級商圈觀音橋為例，北城天街首次引入Michael Kors及Victoria s Secret中國第三家旗艦店;新館調(diào)整升級的同時，B1層空間以“Be One”主題全新亮相，主打潮流、年輕客群。新興區(qū)域方面，源著天街、U城天街二期、北碚萬達(dá)廣場、澤科星澤匯作為區(qū)內(nèi)首個大型一站式購物中心，極大提升周邊區(qū)域商業(yè)氛圍，有效帶動重慶區(qū)域級商圈快速成長。

需求端在新零售和實體零售調(diào)整升級中不斷迎合市場發(fā)展最新區(qū)域以及消費者演變的偏好。業(yè)態(tài)方面，服飾、餐飲兩大業(yè)態(tài)仍是主力。其中，高端服飾品牌年內(nèi)在萬象城、IFS、新光天地三大地標(biāo)項目快速擴張，一線品牌在渝大有后來居上之勢。Dior、Fendi、Balenciaga、Alexander McQueen、Karl Lagerfeld等奢侈品牌首進重慶。餐飲業(yè)態(tài)發(fā)展凸顯“多元化”，運營商在業(yè)態(tài)組合方面更看重業(yè)態(tài)、菜系、定位、客群的多元化。網(wǎng)紅店鋪在渝受追捧，但可持續(xù)性有待市場檢驗。

在互聯(lián)網(wǎng)零售蓬勃發(fā)展背景下，“新零售”成為關(guān)鍵詞，零售運營商線上線下的融合正逐步改變市場格局，線上品牌在渝加速布局實體門店。此外，新零售的“新”更體現(xiàn)在大數(shù)據(jù)對消費者信息的及時捕捉以及對物流、配送、運營的反哺，帶動中高端超市發(fā)展轉(zhuǎn)型。依托冷鏈物流的生鮮業(yè)態(tài)與餐飲有機結(jié)合，“生鮮+餐飲”的概念在傳統(tǒng)超市業(yè)態(tài)應(yīng)運而生。季內(nèi)，永輝旗下超級物種進駐國泰廣場、時代天街等購物中心，備受市場矚目。

世邦魏理仕華西區(qū)顧問及交易服務(wù)、商業(yè)部主管江南表示：“2018年供應(yīng)回落留給重慶零售物業(yè)市場調(diào)整變革的時間與空間。在無法改變品牌及業(yè)態(tài)同質(zhì)化的大趨勢下，消費體驗性實乃實體零售的核心問題。情景創(chuàng)造成為有力武器，各類主題搭配不同的場景開展?fàn)I銷成為品牌求變的法寶。相信越來越多的 玩 法會出現(xiàn)在不同區(qū)域、不同檔次的商業(yè)體中。但萬變不離其宗，購物體驗性的提升與創(chuàng)新仍是2018年商業(yè) 變革 的主旋律。”

倉儲物流市場：第三方物流支撐去化

第四季度，萬科空港物流園交付，新增供應(yīng)約10萬平方米。高標(biāo)準(zhǔn)倉儲需求整體保持活躍，租戶以第三方物流企業(yè)為主，全年錄得寶供物流、匯通四方等新租賃成交的案例。

年內(nèi)，位于巴南的普洛斯重慶城市配送物流中心的阿里巴巴零售通重慶倉正式開倉。但作為線上消費的重要城市之一，重慶逐步在電商全國物流網(wǎng)絡(luò)中扮演更為重要的角色。年內(nèi)，京東自建倉庫交付使用以及京東物流集團重慶區(qū)域總部等落地，凸顯電商對重慶倉儲物流板塊的投資不斷提升。近期，順豐集團擬在巴南工業(yè)物流園建設(shè)順豐產(chǎn)業(yè)園，第三方物流企業(yè)逐步在渝拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

世邦魏理仕華西區(qū)顧問及交易服務(wù)、工業(yè)部主管尤鵬偉表示：“重慶高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流市場未來供應(yīng)持續(xù)高企，更多知名開發(fā)商進駐重慶，市場版圖進一步向外環(huán)周邊延伸。伴隨電商及第三方物流在渝深化布局，向市場傳遞出積極信號，我們期待未來重慶倉儲物流年需求再創(chuàng)新高。”