每平方米近10萬元買的“千萬豪宅”，臥室、衛(wèi)生間竟是違建;所謂“豪宅”墻面竟未填實(shí)……“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商通過虛假宣傳、不實(shí)承諾等花樣忽悠購房者，消費(fèi)者權(quán)益受到極大損害。近期，多地加大對(duì)開發(fā)商銷售違規(guī)行為的查處力度。
花式忽悠：送面積、配名校學(xué)位、豪宅……
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然各地一直在嚴(yán)查房地產(chǎn)市場(chǎng)各種銷售亂象，但忽悠消費(fèi)者的現(xiàn)象依然時(shí)有發(fā)生，花樣百出。
——號(hào)稱贈(zèng)送面積，其實(shí)是“偷面積”的違建。上海市普陀區(qū)“中駿天譽(yù)”的多位業(yè)主反映，開發(fā)商在售樓時(shí)將贈(zèng)送面積作為賣點(diǎn)，交付后卻發(fā)現(xiàn)，這些贈(zèng)送面積被監(jiān)管部門認(rèn)定為違法建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)證。
記者看到，業(yè)主吳先生提供的樓書上明確標(biāo)有“半贈(zèng)送”“全贈(zèng)送”字樣。據(jù)了解，“半贈(zèng)送”即贈(zèng)送原有房屋面積一半，“全贈(zèng)送”即贈(zèng)送原有房屋同等面積。
業(yè)主蔡先生告訴記者，2018年房屋交付，同年6月，有關(guān)部門認(rèn)定小區(qū)部分房屋“附有違法建筑”，在拆除違建前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理相關(guān)房產(chǎn)登記。“買房時(shí)開發(fā)商主推的就是贈(zèng)送面積，沒想到被忽悠了!”蔡先生說。
——私下承諾配套“名校學(xué)位”，實(shí)現(xiàn)不了變普通學(xué)校。重慶市民林女士在渝北區(qū)一樓盤購入一套新房，銷售人員稱業(yè)主子女可以就讀巴蜀小學(xué)和重慶八中兩所名校。為了讓業(yè)主放心，開發(fā)商還將雙名校學(xué)位指標(biāo)寫入購房合同。但一年后，開發(fā)商廣告中的“名校”字樣悄然撤下，承諾的“雙名校”變成了另外兩所普通中小學(xué)。林女士說，當(dāng)初買房就是沖著名校學(xué)區(qū)來的，一套房子要比周邊貴上二三十萬，“現(xiàn)在竹籃打水一場(chǎng)空”。
——號(hào)稱“豪宅”，房屋質(zhì)量卻堪比“豆腐渣”。位于上海市虹口區(qū)的“瑞虹新城悅庭”，號(hào)稱“國際級(jí)巨擘規(guī)劃”的“藝術(shù)豪宅”，銷售單價(jià)高達(dá)每平方米十余萬元。然而，13號(hào)樓一位業(yè)主在交付后卻發(fā)現(xiàn)主臥不隔音，敲開墻面后看到墻內(nèi)并未填實(shí)。開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)承認(rèn)“施工環(huán)節(jié)不完善，存在質(zhì)量問題”，正在與業(yè)主商討賠償方案。
銷售人員“打一槍換一地”，口頭承諾、宣傳廣告難兌現(xiàn)
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)商失職或營銷誤導(dǎo)給業(yè)主造成困擾，主要依靠雙方協(xié)商解決。不少被忽悠的購房者陷入維權(quán)困境。
記者在“中駿天譽(yù)”一些房子看到，有的廚房是由陽臺(tái)改造而成，有的戶型甚至連主臥、次臥、衛(wèi)生間都是違法建筑。不少業(yè)主告訴記者，要想辦理產(chǎn)權(quán)證就要進(jìn)行改造，但改造難度很大。業(yè)主蔡先生說，開發(fā)商“搭違”現(xiàn)在卻要業(yè)主“背鍋”。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，購房者維權(quán)難點(diǎn)主要有：銷售人員口頭承諾，交付后開發(fā)商拒不認(rèn)賬;宣傳冊(cè)內(nèi)有顯示，但合同內(nèi)未注明;合同里雖然注明，但開發(fā)商不執(zhí)行等。
北京市東元律師事務(wù)所律師李松認(rèn)為，樓盤銷售員在售樓過程中，往往口頭夸大承諾，如附近有在建小學(xué)、商業(yè)配套等，但此類承諾并不會(huì)寫入購房合同。“按照司法解釋，宣傳單頁、海報(bào)具有和購房合同一樣的法律效力。但在實(shí)際執(zhí)行過程中卻大打折扣。”
一位開發(fā)商告訴記者，不少樓盤開發(fā)商聘請(qǐng)第三方銷售團(tuán)隊(duì)代銷。“銷售團(tuán)隊(duì)‘打一槍換個(gè)地方’，完成指定的房源銷售比率就撤了，置業(yè)顧問做的口頭承諾，后續(xù)開發(fā)商自然不會(huì)認(rèn)賬。”
北京市京師律師事務(wù)所張新年律師表示，針對(duì)宣傳冊(cè)或合同里注明的條款未能兌現(xiàn)的問題，購房人有三種維權(quán)途徑：一是與開發(fā)商或銷售部門進(jìn)行溝通、協(xié)商予以解決;二是向相關(guān)行政部門及消協(xié)進(jìn)行投訴、申請(qǐng)調(diào)處;三是按照購房合同或其他合同中的爭(zhēng)議解決條款申請(qǐng)仲裁或提起訴訟。但在實(shí)際操作過程中，維權(quán)的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本較高。
多地加大對(duì)違規(guī)銷售行為的處罰力度
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，制約開發(fā)商夸大宣傳、任性違約最有效的手段，是提升監(jiān)管力度，增加其違約成本。
記者了解到，近期，多地加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)商在銷售過程中違規(guī)行為的查處力度。銀川市政府近日集中約談了43家涉嫌虛假宣傳的開發(fā)商，要求其立即進(jìn)行自查整改。涉事房企違規(guī)內(nèi)容主要為：售樓部沙盤和樣板間展示、銷售人員介紹、宣傳彩頁、微信公眾號(hào)推廣、圍擋等內(nèi)容與實(shí)際不符;擅自宣傳政府未規(guī)劃項(xiàng)目、夸大物業(yè)品牌、以學(xué)區(qū)房為宣傳噱頭等。
銀川市市場(chǎng)監(jiān)管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于拒不整改的企業(yè)將頂格嚴(yán)厲處罰，處罰結(jié)果將向社會(huì)公示，并實(shí)行全社會(huì)聯(lián)合懲戒。
針對(duì)開發(fā)商“偷面積”的現(xiàn)象，多地出臺(tái)細(xì)則予以限制。如南京出臺(tái)規(guī)定明確，建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案圖紙應(yīng)按相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)注各類建筑功能，不得出現(xiàn)“入戶花園、空中花園、活動(dòng)平臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)”等標(biāo)注。
目前，成都市住建局對(duì)進(jìn)行虛假宣傳的開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)給予扣減信用分，暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)上簽約權(quán)限，納入行業(yè)黑名單，暫停辦理住建系統(tǒng)相關(guān)業(yè)務(wù)等處罰。
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地政府應(yīng)針對(duì)開發(fā)商各種失信行為出臺(tái)措施，對(duì)于失信開發(fā)商及其相關(guān)人員在招標(biāo)投標(biāo)、行政審批、行業(yè)和市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)認(rèn)定、融資信貸、個(gè)人消費(fèi)等多方面進(jìn)行懲戒，發(fā)揮“失信黑名單”的震懾和警示作用，做到一朝失信、處處受限。
