房地產稅如何征收，核心仍是“公平”問題

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房地產稅的推出動機應該是助力房地產行業健康發展，更好地滿足人民的居住需求，既不能過度打壓開發商和市場的情緒，也不能給消費者帶來過重的經濟負擔。

3月5日至15日，在短短11天里，官方已6次提及房地產稅。近日，《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任郭瑋在國務院新聞辦吹風會上表示，房地產稅立法有關部門已經在有條不紊地推進。

稅收的職能通常有三個：財政職能、經濟調節、監督職能。房地產稅作為一項財產性稅種，經濟調節職能更符合房地產稅的定位。關于房地產稅征收問題，民眾的擔心主要集中于兩點：一是征收房地稅能否在一定程度上調控房價;二是征收房地產稅會不會增加普通居民的稅收負擔。

首先，房地產稅收能否調節房價?從理論上講，征稅可以通過影響供求關系，最終實現調節價格的目的。根據消費選擇理論和替代效應，房地產稅的征收增加了當期消費或該種商品消費的機會成本，因此在替代效應的影響下，消費者會減少當期需求，在供求關系的共同作用下降低當期的市場價格。但從滬、渝房產稅試點的實踐看，房地產稅在滬、渝兩地產生了截然相反的兩種效應。重慶房價在實施房地產稅改革后，增長率出現整體性下滑。但上海的房價不僅沒有下降，反而出現一定程度的上升。

這里需要指出兩點：一、實施房地產稅的實踐表明，其政策效果受市場環境的影響，在制定具體稅收實施政策上，需“因地制宜”，精細化制訂稅收政策。二、作為財產性稅收，調控房價是否應作為房地產稅的職能定位，值得商榷。

其次，房地產稅會否增加普通居民的稅收負擔?房地產稅作為財產稅，課稅對象為產權所有者，從理論上來說，購房者即是稅負承擔者。但考慮到稅收的公平性原則，對于此類具有生存權利性質的財產征稅，應該采取“輕課稅”或“不課稅”的原則。從這個角度出發，考慮到首套免稅、人均扣減面積之外，累進與退稅的方式是滿足財富再分配的最優選擇。

但是，稅收的全民性也表明，不論采取何種課稅方式，都會某種程度增加居民負擔。雖然在現實征收過程中，稅負可能會部分轉嫁給開發商，即稅負由廠商和消費者共同承擔，但消費者的需求價格并非完全彈性，這就決定了普通居民在征稅問題上并沒有“豁免權”。

既然房地產稅對房價的調節作用有待商榷，那么在居民高杠桿購房的基礎上征稅，其結果也只能是加大居民購房的杠桿率。

一直以來，房地產投資與投機是房價上漲和房地產領域暗藏金融風險的主要誘因，不論是之前的宏觀調控，還是此次的房地產征稅，事實上都有“擠壓投資需求”的目的。但事實上，我國房地產稅收體制一直存在“重流轉、輕持有”的問題，使得投資者或投機者既可以通過保有房產減少損失，又可以脫手房產來轉嫁成本。這樣的稅收傾向，無法從根本上盤活市場存量，有效地解決住房剛性需求。

試點房地產稅，若想達到“扶貧”和盤活存量的目的，就需要“廣開言路”。除了需要研究解決重復征稅的問題，還要力求保障中低收入群體的基本生存權，同時擠出投資與投機的需求，真正盤活存量，以促進住房市場的健康發展。

筆者認為，征收房地產稅的核心仍是“公平”問題，制定出適合中國國情的累進和退稅稅制，是保障房地產稅健康、可持續發展的中心環節。由于不同地區的市場環境存在很大差別，中央在給地方政府下放“因地制宜”權力的同時，也需注重權責的統一，避免地方政府“以權謀私”。

房地產稅的推出動機應該是助力房地產行業健康發展，更好地滿足人民的居住需求，既不能過度打壓開發商和市場的情緒，也不能給消費者帶來過重的經濟負擔，這個火候和度的把握還需決策者仔細斟酌。