2011 年初起，上海、重慶分別開始了房產(chǎn)稅試點。在此前后，社會對此給予高度關(guān)注，各種‘解析’滿天飛。一些媒體熱炒，說‘房產(chǎn)稅是抑制高房價的“殺手锏”’，很多人也確實寄希望于房產(chǎn)稅成為調(diào)控房價的‘利器’。

把房產(chǎn)稅說成是調(diào)控房價的工具，這個說法并不準(zhǔn)確。房產(chǎn)稅的性質(zhì)是什么?是財產(chǎn)稅，或者叫資產(chǎn)稅。有資產(chǎn)就要征稅，這在各國皆然。但從來沒有聽說哪個國家是用此稅種來調(diào)控房價的。在 2008 - 2009 年世界金融危機中，美國經(jīng)濟(jì)在‘次貸危機’、‘兩房危機’后陷人嚴(yán)重低迷。但即使如此，有誰聽說奧巴馬用減免不動產(chǎn)稅來刺激經(jīng)濟(jì)了嗎?

房產(chǎn)稅對房價有沒有影響作用呢?肯定有。從短期看，一方面由于房產(chǎn)稅的開征，一些手握多套房子的人因為持有成本的上升，可能會把閑置的房子推向市場。也就是說，市場的供給會因為閑置的存量房加人而增加。另一方面，房產(chǎn)稅也使一些原準(zhǔn)備買大房子的人顧及未來長期納稅的負(fù)擔(dān)而改為選擇較小的房子，由此而來，市場需求會相對縮小。供求關(guān)系的這種變化，當(dāng)然會反映到房價中。但即使如此，我們也仍要明確無誤地強調(diào)，房產(chǎn)稅不是用來調(diào)控房價的稅種。針對不動產(chǎn)征收資產(chǎn)稅，這是一項長期的制度建設(shè)。一旦開征，將來不論房價的高低漲落，這項稅都將存在下去。

▲供求關(guān)系發(fā)生變化，當(dāng)然會反映到房價中

資產(chǎn)稅是市場經(jīng)濟(jì)下必不可少的一項稅種。有資產(chǎn)就要征稅，我國很多人對此感到不解。這不奇怪。因為退回 30 年，我們這個國家中幾乎所有人都是‘無產(chǎn)者’，家家都只能靠工資吃飯。那時，這個社會的基本制度是公有制，幾乎所有能叫做‘資產(chǎn)’的財富只有一個所有者，那就是國家，或者叫做政府。當(dāng)全社會所有人都是‘現(xiàn)掙現(xiàn)吃’一族，每月的工資最多只能維持溫飽時，政府是沒法再向個人征收任何稅的。

隨著改革開放的發(fā)展和人們收入水平的提高，大多數(shù)人的收入能夠?qū)崿F(xiàn)‘衣食有余’了，政府就可以針對‘有余’的收入部分，向那些收入超過一定水平的人征收個人所得稅了。如果這個‘有余’的部分不斷增大，大多數(shù)人都可以到銀行存錢了，也就是說，人們開始擁有金融資產(chǎn)了，政府就可以針對金融資產(chǎn)征收利息稅，利息稅本質(zhì)上就是資產(chǎn)稅。社會又發(fā)展了，相當(dāng)一部分人不僅擁有金融資產(chǎn)，而且可以擁有不動產(chǎn)了，政府就可以針對不動產(chǎn)這種資產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。

▲當(dāng)你擁有‘有余’資產(chǎn) 政府就開始征收資產(chǎn)稅了

房產(chǎn)稅不是用來調(diào)控房價的，那這項稅的作用是什么呢?從我國的現(xiàn)實情況看，房產(chǎn)稅的職能，或者說作用，主要是幾個方面。

一是提高存量資源的利用效率。我國城鎮(zhèn)現(xiàn)在缺房子嗎?也缺也不缺。說缺，是因為從長遠(yuǎn)看，我們的城鎮(zhèn)住房總量還遠(yuǎn)不能滿足全面小康社會的居住水平和城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求。說不缺，我們也看到，在過去十余年的住房建設(shè)中，相當(dāng)一批住房被人‘雪藏’和待價而沽，被閑置的存量住房和不斷產(chǎn)生的投機、投資性需求不僅造成很大的資源浪費，而且加劇了市場的供求矛盾和市場風(fēng)險。這種情況是不正常的。

▲ 在Airbnb上，可以整租，也可以單個房間出租

就是在遠(yuǎn)比我們收入水平高的發(fā)達(dá)國家，除了比爾·蓋茨那樣的富豪，很少會有人會超出自己的實際居住需要買房，或者買了房子既不自住也不出租，長期空置在那里。在美國，別說超出自住需要的‘二套房’一定會設(shè)法租出去牟利，就是自家實際居住的房子中有空閑的臥室，他們也一定會想方設(shè)法租出去。很多有過在美留學(xué)經(jīng)歷的人都嘗試過這種住到美國人家里面的‘ Live in ’租賃方式。當(dāng)然，中美文化還是有一定差異的。這種房東和房客合住在一套房子中的租賃方式，很多中國的房主恐怕不易接受。房產(chǎn)稅的第一個職能，就是通過對持有環(huán)節(jié)征稅的方式，把那些閑置的存量資源動員到市場中，以此促進(jìn)存量資源的優(yōu)化配置，提高資源的利用效率。

二是調(diào)整中央和地方的財稅關(guān)系。這一條在我國現(xiàn)階段具有很強的現(xiàn)實意義和迫切性。過去這些年，人們對地方政府依賴‘賣地’收入的‘土地財政’現(xiàn)象多有抨擊，認(rèn)為地方政府是不斷推高地價，從而導(dǎo)致房價猛漲的‘推手’。

那地方政府為什么要熱衷于推高地價呢?因為現(xiàn)有稅種設(shè)置，以及中央和地方的稅收分成比例下，地方政府的錢遠(yuǎn)不夠花。現(xiàn)在中央和地方之間的稅收分配格局還是 1994 年‘分稅制’改革時確定的。在這個格局下，地方政府的經(jīng)常性收入最多只能滿足日常的經(jīng)常性支出，用于推進(jìn)城化、投資基礎(chǔ)設(shè)施以及建立和完善社會保障體系的支出沒有相應(yīng)的稅收來源。

▲ 土拍收入是地方財政收入主力

那賦予地方政府的挖地鐵、建設(shè)城市公共設(shè)施、建設(shè)保障房、實行城市全民醫(yī)療保障等任務(wù)的錢從哪里來?地方政府只能依靠稅外收入，就是賣地。這個問題多年前就已經(jīng)暴露出來了。前些年一些地方政府提出的所謂‘經(jīng)營城市’，其實就是依靠城市的土地增值收入來滿足發(fā)展需要的思路。

那地方政府用于地方長遠(yuǎn)發(fā)展的投入應(yīng)當(dāng)從哪里來錢呢?在國際上，這個問題早就有明確答案。一靠發(fā)市政債。開奧運會、世博會得修地鐵，那就發(fā)行 30 年期、50 年期，至 70 年期的市政債券。政府只要‘貼息’，就可以在很短時間內(nèi)籌集起巨額的建設(shè)資金。二靠對不動產(chǎn)征稅。根據(jù)國際經(jīng)驗，在幾乎所有國家或地區(qū)，對不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收的稅都是地方稅，而且這個稅種通常是地方政府的主要收入來源。‘又要馬兒跑，又要馬兒不吃草’，那是無論如何也辦不到的。

這里還需要特別強調(diào)一點。從長遠(yuǎn)看，房產(chǎn)稅與房價實際上是一種正相關(guān)的關(guān)系。地方政府收了不動產(chǎn)稅干什么呢?用于改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和老百姓(67.870,-1.90,-2.72%)的居住環(huán)境，提供更好的社會保障。這些事情做好了，當(dāng)?shù)氐姆績r當(dāng)然就會上漲。地鐵通了，綠地多了，配套設(shè)施更完善了，房價能不漲嗎?房價上漲，地方政府就能夠征收更多的不動產(chǎn)稅。因為各國的不動產(chǎn)稅和我國目前試點的房產(chǎn)稅有個共同點，都是從價計征的。地方政府在這樣一個循環(huán)中，自然樂于不斷改善城市的環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施，提高城市的競爭力。

▲ 提高城市的競爭力，也有利于提高房價

三是推進(jìn)資源節(jié)約。從本質(zhì)上說，房產(chǎn)稅的目標(biāo)其實還不是想方設(shè)法讓政府多收錢。因為這個稅種設(shè)置一定要有一個體現(xiàn)鼓勵性、保護(hù)性、抑制性和懲罰性的稅率。對節(jié)能省地、在合理必要范圍內(nèi)的資產(chǎn)一定得實行鼓勵性、保護(hù)性的稅率，不征或只象征性地征稅。對過度占有資源一定會實行抑制性稅率，對奢侈性住房則采取懲罰性稅率。這是一個在所有國家都通行的原則。政府絕不會為了多收稅而去鼓勵人們無節(jié)制地買大房子、好房子;相反，稅率設(shè)置一定是通過優(yōu)惠稅率去鼓勵人們居住節(jié)約資源、與環(huán)境友好、更多分享社區(qū)共享資源的住房。

當(dāng)然，目前在房產(chǎn)稅征收上還有不少的理論性、法律性問題尚待進(jìn)步探索、解決。大家是否注意到，我們上述關(guān)于房產(chǎn)稅性質(zhì)的討論中用了兩個概念，一個叫‘財產(chǎn)稅’，一個叫‘資產(chǎn)稅’。

▲ 房產(chǎn)稅落地前還有許多理論問題需要探討

為什么用了兩個概念呢?因為這里面有個值得深究的理論問題。針對公民的財產(chǎn)所征稅種統(tǒng)稱為財產(chǎn)稅。沒有財產(chǎn)自然不用繳納財產(chǎn)稅。把房產(chǎn)稅的性質(zhì)定義為財產(chǎn)稅沒錯。但財產(chǎn)稅的征收有個特點，這個財產(chǎn)得增值了政府才能征稅，而且只能針對增值的部分征稅。例如，人們通過合法收人獲得一筆現(xiàn)金，政府不能對這筆放在家里的現(xiàn)金再征稅。因為這些錢是人們繳納了個人所得稅后的‘稅后’收人。政府再征，就是重復(fù)征稅了。但是如果人們把錢存到銀行，謀取利息收人，政府則可通過利息稅的方式對這筆財產(chǎn)征稅。既然只能在財產(chǎn)增值時才能征收財產(chǎn)稅，這個稅種其實就應(yīng)當(dāng)叫做資產(chǎn)稅。我們此前曾說過，能夠帶來收益的財產(chǎn)就叫做資產(chǎn)。