智通財經APP獲悉，瑞典房地產公司的市值大幅下跌，監管機構已發出有關威脅金融穩定的警告。Castellum這家房地產公司匆忙出售了4000萬股股票，現在被一些人視為歐洲房地產市場即將發生劇變的先兆。

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M2 Asset Management稱，市場價格下跌影響了其履行財務承諾的能力，瑞典房地產公司的股票市值已于今年縮水了一半。數據顯示，該行業明年將面臨100億美元的債務償還，到2026年底，再融資需求約為410億美元。

瑞典房地產公司面臨的資金短缺源于利率上升環境下的浮動利率債券和短期到期債券。盡管這使得這個北歐國家的房地產市場比歐洲地區其他國家更脆弱，但它仍被視為歐洲其他房地產市場的試金石。

Green Street董事總經理Peter Papadakos表示:“在信貸市場不解凍的情況下，瑞典可能成為歐洲上市房地產公司一系列救市配股發行的第一個國家。這將對歐洲上市的房地產行業產生重大影響。”

瑞典央行和金融監督管理局已多次警告稱，商業地產債務的風險對該國的金融穩定構成威脅。主要的擔憂是對瑞典銀行的溢出效應:去年，這個北歐國家的房地產貸款約占總貸款存量的三分之二，而在許多較大的歐元區經濟體，這一比例不到三分之一。

瑞典金融服務管理局長的高級顧問Anders Kvist表示，該監管機構對商業地產公司的高負債水平發出警告至少已有4年。“房價下跌可能引發多米諾骨牌效應，如果房產價值下跌，可用的貸款擔保就會減少。這可能導致對更多抵押品的需求，進而迫使其廉價拋售”。

過去10年，Fastighets Balder、SBB和Castellum等房地產企業依賴于從渴望收益率的債券投資者那里籌集數十億美元的廉價資金。受極低的利率和飆升的房地產估值的推動，這是歐洲市場普遍采用的一種策略。

瑞典的杠桿式房地產市場去年是全球泡沫最嚴重的市場之一，此次危機對該市場的影響迅速而殘酷，SBB股價在2022年下跌了81%，穆迪將Fastighets Balder的投資級信用評級列入觀察名單，可能將其下調至高收益評級。

斯德哥爾摩SEB投資管理公司的債券投資組合經理Martin Edemalm表示:“在這個市場上，寬松的貨幣政策獎勵了那些有著積極增長計劃的公司。但現在市場已經發生了根本性的變化。”

瑞典房地產公司必須在未來五年內將408億美元到期的債券債務展期，其中四分之一將在2023年到期。他們如何處理這些還款問題，對整個歐洲銀行業都至關重要。

Edemalm稱:“總體而言，歐洲房地產公司的杠桿率往往低于瑞典同行，債務期限也較長。但利率上升對這一資產類別顯然是不利的，因此我們有理由假設，歐洲房地產的收益率要求將提高，從而給估值帶來壓力。”

由于債券收益率處于難以承受的高位，對一些公司來說，許多債務融資途徑變得過于昂貴。上個季度，房地產債券銷售額縮減至63億克朗，為2018年第四季度以來的最低水平。由于高杠桿率和不斷下跌的房地產估值，債券發行者的資產負債表在重壓下搖搖欲墜，信貸緊縮使得發行者開始爭相獲得銀行貸款。

Castellum首席財務長Jens Andersson表示，除了從北歐銀行獲得傳統抵押貸款外，該公司正在探索其他融資市場。他以美國私人配售為例，因為它們持續時間長、定價有競爭力。但在英國最近的金邊債券市場動蕩之后，即便是這一領域也需要克服障礙。

幫助緩解資金緊張的另一個選擇是出售資產。SBB在第二季度出售了總計67億瑞典克朗的房產，最近宣布進一步出售至少105億瑞典克朗。

這些出售引起了投資者對另一個問題的關注:瑞典異常高的交叉持股水平，此前曾引發評級機構對治理風險和潛在利益沖突的警告。M2將其在Castellum的股份出售給了Akelius Residential Property。房地產大亨Rutger Arnhult在首次當選Castellum董事長后，被任命為首席執行官的同時還控制著M2，并且還是Corem Property Group的最大所有者，該集團去年與他的另一家控股公司Klovern AB進行了17億美元的合并。Castellum反過來擁有Entra ASA三分之一的股份，Fastighets Balder也是該公司的股東。

FSA在5月份的一份關于該國金融體系的報告中表示，房地產行業債務的增長意味著它仍將是金融穩定的一個重大弱點。穆迪房地產分析師Maria Gillholm表示，瑞典房地產公司之間復雜的所有權網絡進一步限制了它們獲得資本的途徑，因為公司通常專注于在經濟低迷時期保護自己的流動性。“在經濟低迷時期，當你不得不照顧自己的流動性，甚至可能出售資產時，要讓所有人都支持股本注入可能會更加困難”。

Edemalm等基金管理公司認為，比如寫字樓、工業或物流場所的高收益房產，現在就有了逢低買進的機會。Gillholm指出，Fastighets Balder、Castellum和Heimstaden Bostad發行的歐元混合債券是首選的例子。這些部門對利息成本上升不太敏感，將受益于與CPI掛鉤的合約，但目前最重要的是穩健的資產負債表和強有力的股東支持。