這里早期的產業新城模式，不僅讓固安從農業縣完成脫變，也成就了華夏幸福。初嘗甜頭，華夏幸福希望以固安產業新城為樣本，復制粘貼出無數個“固安神話”。

但由于獨特的模式，在產業新城產生收益之前，華夏幸福需要墊付大量建設資金。在過去的五年中，通過資本市場，華夏幸福融資近3000億元。

華夏幸福運營了哪些資本術?這種模式又能否持續?

5年融資近3000億

“華夏幸福創立于1998年，是中國領先的產業新城運營商。截至2017年底，擁有員工近28000名，公司總資產近3800億。”在官網顯赫位置，華夏幸福這樣給自己定位。

讓華夏幸福嘗到產業新城甜頭的年份，是2002年。

作為典型農業縣，2002年之前，固安全縣地區生產總值不足35億元，全縣年財政收入不足億元。2002年6月28日，固安工業園區奠基，引入了華夏幸福基業這一市場力量，拉開了固安快速發展的序幕。

至2017年，固安產業新區是新型顯示、航空航天、生物醫藥的三大產業集群，全縣財政收入98.5億元。

華夏幸福希望以固安產業新城為樣本，“復制”“粘貼”出無數個“固安神話”。

▲華夏幸福產業新城、產業小鎮主要分布圖

要沖鋒陷陣，必須糧草充足。糧草之于企業，是資金。“產業新城是個寶。我們60%的融資依靠產業園區。”華夏幸福總裁孟驚曾對外稱。

華夏幸福董秘林成紅介紹，“華夏幸福主營業務收入和利潤，大部分依托產業新城園區，很多融資不通過住宅開發貸體系。我們大部分都是用的園區融資、債券融資，公募、私募、上市公司信用債等等。”

具體來看，2015年2月14日，華夏幸福拋出70億元定增計劃，其中很大一部分用于固安、大廠的項目開發。同一年，控股子公司九通投資發行28億元短期融資券。

2015年，也是公司債發行開閘放水的一年。這一年開始，華夏幸福頻繁發行公司債。公司4筆總計14個公司債，先后于2015年、2016年完成發行，所募集的305億元，用于補充流動資金、償還借款以及調整債務結構。

市界(ID：newsseeker)梳理發現，2013年，華夏幸福籌資活動現金流入僅169.76億元， 此后五年中爆發式增長，2017年達到1015.62億元，5年時間籌資活動現金流入總計2757.82億元。

根據2017年年報，報告期末，華夏幸福融資額中，銀行貸款余額412.48億，債券期末余額489.55億，信托、資管等其他融資余額203.40億。

現金流風波

華夏幸福巨額融資背后，一邊是資金鏈吃緊傳聞四起，一邊是忙著“辟謠”。

市界(ID：newsseeker)發現，2016年，華夏幸福短期借款3億元。一年時間，這一數字翻了近23倍，2017年增至68.46億元。更加值得一提的是，2017年公司新增借款392.76億元，相當于2016年末凈資產的103.27%。

華夏幸福融資款項一部分用于補充流動資金、償還借款。wind數據顯示，2018年至2020年三年時間，華夏幸福將陸續償債56.68億元、35.39億元、76.19億元。2021年更是迎來償債高峰，達148.96億元，是2020年的2倍。