2018年5月30日，受大盤拖累，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊大跌超過(guò)3%。1月至今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊整體跌幅已經(jīng)超過(guò)18%。

隨著股價(jià)下跌，該板塊除了創(chuàng)下2011年以來(lái)的估值新低以外，還呈現(xiàn)出罕見(jiàn)的一幕：A股的房企龍頭估值下行、H股的房企龍頭估值上行。

值得注意的是，無(wú)論是A股還是H股，目前龍頭房企的基本面均向好。

A、H股走勢(shì)悖行 A股股價(jià)與基本面背離

國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的三家房企碧桂園、萬(wàn)科和恒大在2017年年報(bào)中都有出色表現(xiàn)，銷售金額均站上5000億的歷史巔峰。但是，“三巨頭”的股價(jià)走勢(shì)卻在各自的市場(chǎng)差異巨大。

在5月30日開(kāi)盤前，同在港股上市的碧桂園(02007)和中國(guó)恒大(03333)從2月9日起股價(jià)分別上漲了10%和6.6%;再觀身處A股的萬(wàn)科(000002)，其股價(jià)則從1月24日起下跌約37%。但是實(shí)際上，碧桂園、萬(wàn)科、恒大在國(guó)內(nèi)呈現(xiàn)出“三足鼎立”的格局，而且萬(wàn)科的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型更加堅(jiān)決。

目前，萬(wàn)科已經(jīng)率先在租賃市場(chǎng)布局，計(jì)劃在數(shù)年后成為全球領(lǐng)先的住房租賃企業(yè)。從2017年年報(bào)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型比同業(yè)更快，目前已經(jīng)成為長(zhǎng)租市場(chǎng)的龍頭企業(yè)。萬(wàn)科近期還跟珠海大橫琴投資有限公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將攜手打造國(guó)內(nèi)首個(gè)“物業(yè)城市”治理模式，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型再下一城。

然而，萬(wàn)科未能擺脫A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的頹勢(shì)走出獨(dú)立行情。整個(gè)A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊上半年跌幅超過(guò)18%。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)或帶動(dòng)估值修復(fù)

不少券商的研究報(bào)告均認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊目前整體過(guò)于殺估值，行業(yè)龍頭的估值會(huì)得到修復(fù)。

華創(chuàng)證券研究報(bào)告指出，即使在2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊殺估值的時(shí)候，滬深300的PE跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊PE的比值也在1.2倍左右。而目前，兩者比值在1.0倍左右、達(dá)到6年來(lái)最低。

從國(guó)際估值對(duì)比來(lái)看，我國(guó)龍頭房企估值的仍有提升空間。目前A股房地產(chǎn)行業(yè)平均PE估值為12.8倍，基本處于國(guó)際中下水平，較日本等國(guó)家的20倍左右估值仍有空間，其中主流 15家房企的平均PE估值僅為9.6倍。

華創(chuàng)證券研究報(bào)告認(rèn)為，從政策面上看，房地產(chǎn)調(diào)控政策難以大松、但邊際改善可期，地方對(duì)沖政策頻出促需求穩(wěn)定;從基本面上看，供應(yīng)逐步增加、需求保持穩(wěn)定，拿地集中度繼續(xù)推升銷售集中度;從行業(yè)資金面上看，行業(yè)資金趨緊，開(kāi)發(fā)端和購(gòu)房端都呈現(xiàn)龍頭融資集中度提升快增。

上述報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)3年主流15家房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊倨骄?0-25%，將趨勢(shì)性推動(dòng)主流15家房企的估值中樞為10-15倍。例如萬(wàn)科業(yè)績(jī)和PE 之間的關(guān)系是0.55，預(yù)計(jì)萬(wàn)科在2018-19年都能保持30%左右的增速，即使給予一定的折價(jià)估值也至少可以回到12-15倍。