全國首單公共人才租賃住房類REITs(房地產投資信托基金)產品——深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃(以下簡稱深創投人才安居專項計劃)日前獲深交所評審通過，成為截至目前租賃住房領域最大規模的證券化產品，也是規模最大的交易所REITs產品，儲架發行總規模達200億元。
公共人才租賃住房類REITs破冰
據介紹，深創投人才安居專項計劃由深創投不動產基金管理(深圳)有限公司作為總協調人發起設立，采用儲架發行模式，總額度200億元，以原始權益人深圳市人才安居集團有限公司(以下簡稱安居集團)持有的深圳市范圍內人才租賃住房作為標的物業資產。首期產品預計發行規模31億元，期限19年，安居集團為專項計劃提供信用支持，優先級和中間級資產支持證券均獲得AAA評級。
安居集團是深圳市專責負責人才安居住房投資建設和運營管理的國有獨資公司，該專項計劃底層物業均為由深圳市住房保障部門統一配租、由安居集團統一管理的人才租賃住房，其中首期入池資產全部為市場化收購房源。依托深圳市的人才住房政策，標的物業所處地理位置優越、配套設施齊全，均為新交付的優質公寓，配租對象涵蓋杰出人才、新引進人才、高級人才等各層次人才。
有市場人士表示，深創投人才安居專項計劃不僅盤活了優質存量資產，充分利用社會資本，實現輕重資產平衡發展，也探索了滾動可持續的開發模式，將為國內公共租賃住房開展資產證券化和REITs試點起到重要示范作用。
此前，市場上已有多只地產商系的租賃型住房儲架REITs產品獲批，但在公共租賃型住房領域的數量卻是個“零”。此次深創投人才安居專項計劃獲批，便填補了這一空白。
住房租賃資產證券化實踐再創新
相關負責人告訴記者，安居集團是深圳市屬人才住房專營機構，當前的房源籌集工作主要通過投資建設、項目回購、合作開發、長期租賃等多種方式展開，但受深圳市土地資源稀缺等因素的制約，人才租賃住房的持續建設和籌集工作急需創新，包括金融資源的支持。
據悉，深創投人才安居專項計劃作為公共人才租賃住房類REITs的國內首單，在產品設計上，深創投不動產充分結合人才租賃住房的收益屬性，對產品進行結構化分層設計和交易結構優化，并首次在REITs產品中，匹配基金管理和主動投資職能，同時在投資標的可擴展性、退出途徑等多方面進行了充分設計，為進一步對接資本市場及構建人才租賃住房可持續發展的模式打下了基礎。
至于底層資產的選擇原因，深創投不動產總經理羅霄鳴向上證報記者表示，雖然人才租賃住房的租金水平比市場化公寓的租金水平低，但此類物業承租群體較強的支付能力，加之深圳市住房保障部門的統一配租體系，能夠確保此類物業現金流的高度穩定。同時，高素質人才聚集能夠帶動周邊配套商業的升級發展，若能協同運作，便可帶來產品綜合現金流的增長預期，為未來對接公募REITs留下操作空間。
前述深交所相關負責人進一步表示，深交所將穩步加大固定收益業務創新和產品開發，積極運用資產證券化、REITs和公司債券等工具為住房租賃、保障性住房和基礎設施等重要領域提供金融支持，持續推動完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。
