合景泰富地產控股有限公司(01813.HK，以下簡稱“合景泰富”)拿地3年以后，其位于北京通州運河核心區的合景中心項目(備案名為“合景萬匯中心”)入市銷售價格已經漲至6.5萬元/平方米左右。

這是合景泰富在北京的主要在售項目。合景泰富分別在2014年2月下旬、4月初連續取得了通州運河核心區IX-05、IX-04地塊，但一直到2017年上半年，合景泰富才向北京市規劃部門申請地塊項目地上部分建設工程規劃許可，距離拿地時間已經間隔了3年之久。

合景泰富在2017年11月下旬為IX-04地塊項目取得了部分房源預售許可，推出了279套商務公寓開始銷售，合計預售面積2.93萬平方米。而另外一宗IX-05地塊項目至今仍未推向市場。

根據國土資源部(現為“自然資源部”)通過施行的《閑置土地處置辦法》，其認定閑置土地是指拿地時間或規定動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。據《中國經營報》記者查詢了解，合景泰富分別在2016年、2017年才取得IX-04、IX-05地塊項目地下部分、地上部分規劃及施工許可，期間至少拖延了2年時間，亦晚于該地塊項目初定2014年下半年開工、2016年底竣工的開發計劃。

售價漲至6.5萬元/平方米

據記者了解，合景泰富位于北京通州運河核心區的合景中心項目在2017年底首次開盤，并在今年初繼續加推了部分房源，目前該項目推出的全部房源均為商務型公寓，戶型包括77平方米兩居室及101平方米~114平方米三居室，銷售均價維持在6.5萬元/平方米。

按照合景中心項目取證預售面積2.93萬平方米，目前該項目已經推出的房源總貨值約為19億元。

根據北京市住建委網簽備案系統顯示，合景中心項目已經取證預售的279套房源，包含已預定及網上聯機備案的房源共計28套，仍有251套房源處于可售狀態，按此計算，合景中心項目去化率約為一成左右。

相較于通州其他商業、辦公類項目，合景中心項目擁有更為便利的銷售條件和產品類型。由于合景中心項目拿地時間較早，并且當時項目建設內容包含了商務型公寓，因此雖然該項目產權年限只有50年，但仍然可以作為住宅出售給個人購房者。

但與普通商品住宅不同，合景中心項目有著更為嚴苛的貸款要求。合景中心項目一位銷售人員在電話里告訴記者，個人購房者購買合景中心項目商務型公寓，要求首付款比例為50%，同時商業貸款最長貸款年限僅為10年。

“個人購房者購買合景中心項目，不用注冊或代辦公司的方式購買，允許客戶首付款分期，分期時間為半年。認購房源時支付20%購房款，3個月后支付10%購房款，6個月后補齊剩余20%購房款。”合景中心項目這位銷售人員說，“半年首付款支付完畢以后，辦理銀行貸款，待項目封頂時開始償還貸款，我們預計項目會在2019年底實現封頂。”

因為合景中心項目最長貸款期限僅為10年，這意味著按月償還貸款壓力較大。以最小面積77平方米兩居室計算，若成交價為6.5萬元/平方米，總房款為500萬元左右，房屋首付款為250萬元，半年內付清，剩余250萬元為10年期商業銀行貸款，按月還款金額超過了2.6萬元。

合景中心項目現在仍為商水商電，將來購房者要承擔更高的水電成本，而且該項目物業費據稱將超過7元/平方米/月，相比其他商品住宅項目的物業費水平更高。

“毗鄰的保利大都會項目原來也是商水商電，但現在已經改為民水民電，并且接通了市政燃氣。合景中心項目正在與政府相關部門溝通協商，爭取將商水商電改為民水民電。”合景中心項目這位銷售人員介紹，“當然，作為商業項目，物業費水平確實比較高。”

合景中心項目現在取證預售的商務型公寓所屬地塊為IX-04部分，而另一宗IX-05地塊開發產品至今仍未入市。記者也向合景泰富方面求證IX-05地塊項目銷售計劃及開發進度安排，但該公司沒有對此予以回復。

規劃限制拖慢開發計劃

2013年底，北京市國土部門擬以公開招標方式出讓通州運河核心區IX-04、IX-05地塊，合景泰富在2014年2月下旬以招標方式取得了IX-05地塊，投標成交價格超過16億元。IX-04地塊原本計劃同樣以公開招標方式出讓，但臨時延期出讓，并且出讓方式也由公開招標改為掛牌競價。

合景泰富在2014年4月初以掛牌競價方式取得了IX-04地塊，成交價格為14.29億元，較掛牌底價微幅溢價1.49%，溢價率要低于招標方式取得的IX-05地塊。

據記者查詢，IX-05地塊總用地面積接近3萬平方米，建筑面積約為17萬平方米。如果按照全部建筑面積計算，合景泰富取得IX-05地塊樓面價約為9540元/平方米。

IX-04地塊總用地面積3.2萬平方米，建筑面積約為16.6萬平方米。如果按照全部建筑面積計算，合景泰富取得IX-04地塊樓面價約為8609元/平方米。

根據記者獲取的一份合景中心項目材料，合景泰富對IX-05地塊項目計劃投資金額為36.2億元，整體開發周期3年，建設工期26個月，計劃在2014年8月份開工，2016年底完成驗收并交付使用;IX-04地塊項目計劃投資金額為34億元，整體開發周期30個月，其中建設工期24個月，計劃在2014年10月開工，2016年底完成驗收并交付使用。

但據記者進一步查詢，合景泰富在2016年4月取得了IX-05地塊項目地下部分規劃許可，2017年初才向北京市規劃部門申請辦理項目地上部分建設工程規劃許可;合景泰富在2016年4月取得了IX-04地塊項目地下部分規劃許可，2017年初申請辦理了商務公寓部分建設工程規劃許可，并在2017年5月申請辦理了地上辦公樓部分建設工程規劃許可。

另外，根據北京市住建委施工許可備案記錄，IX-05地塊項目分別在2017年3月上旬、4月底、7月初取得了地下部分、商務公寓和辦公樓建筑工程的施工許可;IX-04地塊項目則是在2016年10月中旬、2017年4月底、2017年7月底依次取得了地下部分、商務公寓及綜合辦公樓建筑工程的施工許可。

“合景中心項目計劃2019年底竣工交房，但實際交房時間可能更晚一些。”上述合景中心項目銷售人員告訴記者。

按照合景中心項目現在的開發建設周期，該項目實際開工及竣工交付時間相比原開發計劃推遲了近3年時間。

北京市國土部門一位人士告訴記者，由于北京市通州區過去2年的城區規劃比較特殊，所以項目規劃和施工許可審批時間較長，已經取得施工許可的開發項目，只要目前地塊項目動工在建，將不會被認定為閑置土地。

“拿地間隔2年時間不開發建設，開發項目在時間上理論會被認定為閑置土地。但北京市政府東遷導致通州控規調整，很多開發項目受到影響，項目建設方案審批時間較長，因此通州開發項目情況比較特殊。”一位大型開發企業人士進一步告訴記者。

另一位開發企業人士則表示，合景中心項目拖延了3年時間入市，實際上獲得了極高的土地和產品溢價，“如果在2015年入市銷售，通州運河核心區同類商務公寓的銷售均價為3萬元/平方米左右，而且面臨綠地中央廣場、華業新北京中心、保利大都會等同類產品激烈競爭，現在合景中心項目銷售均價已經達到6.5萬元/平方米，房價翻倍，而且銷售情況非常緊俏。