根據深圳棚改新政，簽約期內達不成補償協議，或房屋所有人不明確的，區政府可以根據公共利益的需要依法實施房屋征收;相比之下，城市更新的補償標準由項目實施主體與業主進行協商，并通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定，一般在操作過程中存在較大的不確定性，成為改造難以推進的原因。

深圳坂田核心區域，中鐵·諾德公館項目，在開發完一期之后，中鐵置業放棄了這個項目的后續開發。此時距項目公司成立已過去8年之久。

曠日持久的拆遷和訴訟拖慢了中鐵的步伐，也耗光了中鐵的耐心。5月28日，中鐵置業集團在上海聯合產權交易所掛牌轉讓深圳中鐵粵豐置業有限公司(以下簡稱中鐵粵豐)80%股權，轉讓底價6.71億元。

根據掛牌信息披露，諾德公館項目一期已售罄，二期已完成主體建設待售，三期、四期待開發。由于涉及舊改拆遷，中鐵目前尚未與居民達成一致，并且還有幾宗拆遷補償法律糾紛。此外，還有數額不等的債務。

與中鐵項目類似，深圳多個舊改項目也處于緩慢推進之中。隨著2017、2018年深圳市連續出臺多個城市更新的文件，棚戶區改造和城市更新并行，鼓勵城中村整治做租賃，不少已被列入城市更新單元計劃而未實施的項目，面臨著更多不確定性。

陷入拆遷糾紛

地處龍崗坂田的新圍仔村，周圍遍布華為、富士康等知名企業，被譽為深圳“IT第一村”。

根據中鐵粵豐掛牌信息，項目分四期開發。目前一期房屋已全部交付使用;截止到2018年4月30日，項目二期2號樓主體結構全部完成，1號樓主體結構完成80%。

鏈家網二手房價格信息顯示，諾德中央道一期房源目前掛牌價在5萬元/平方米左右，為坂田區域熱點項目之一。

項目二期存在拆遷補償安置糾紛，且已進入了司法訴訟及仲裁程序，對項目的開發產生了一定影響。

據悉，上述法律糾紛案件分為三起，包括兩起訴訟案件及一起仲裁案件，涉及的當事人為中鐵粵豐、深圳市群達行精密模具有限公司(下稱“群達行公司”，為訴訟案件的原告、仲裁案件的申請人)以及與項目關聯的七戶居民，該七戶居民曾向群達行公司購買坂田項目二期相鄰且存在交叉的土地，建有四棟房屋(以下簡稱為“四棟七戶業主”)。

評估報告稱，糾紛案件在一定程度上對項目二期的開發構成了阻礙，法律糾紛得以解決的最終時間無法判斷。

因此，在粵豐與被拆遷業主的司法訴訟及仲裁案件完全終結且相關拆遷糾紛得以妥善解決之前，坂田項目二期或將無法取得預售許可證;在四棟七戶業主相關問題沒有妥善解決前，或將會影響到該項目的規劃驗收及初始登記。

此外，項目三期用地為新圍仔村居民宅基地，與整個坂田項目同期納入城市更新計劃，專項規劃同期獲批。

公開資料顯示，坂田新圍仔村城市更新單元項目，被列入《2011年第四批城市更新單元計劃》，2013年，該更新單元專項規劃經深圳市城市規劃委員會建筑與環境藝術委員會審批獲得通過。

但根據審計報告和評估報告，由于拆遷范圍為多棟村宅，權利主體分散且較多，拆遷談判難度很大，至今未能形成統一的拆賠方案，雙方尚未簽署拆遷補償協議，也未與任何一戶居民就拆遷補償安置問題達成協議;中鐵目前尚未開展拆遷，未取得該項目的任何批復文件，也未對項目作可行性研究報告，所以本次評估無法對項目三期的未來收益情況進行預測，本次按賬面值確認其評估值。

舊改的不確定性

深圳城市更新研究人士指出，中鐵此次放棄諾德公館項目，是對未來的拆遷開發缺乏信心;也從中折射出深圳舊改推進之緩慢。

深圳的多個政府文件正在對舊改項目的進度產生影響。深圳市規土委在2017年8月發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見(征求意見稿)》中提出，引導城中村通過綜合整治開展規模化租賃，并對外長期租賃經營。

《深圳市“城中村”綜合治理行動計劃(2018—2020年)》要求，全市從今年起至2020年7月期間完成所有城中村綜合治理，消除安全隱患，并計劃在2018年完成全市40%城中村綜合治理工作，2019年完成40%，2020年完成剩余20%。

值得關注的是，所有未納入拆除重建類城市更新計劃和已納入計劃但不能在2020年前正式實施的城中村，均納入本次城中村綜合治理范圍。

據此，中鐵諾德公館三期雖已列入城市更新單元計劃，但目前仍未有實質性進展，在2020年正式實施的困難很大，很有可能進入綜合整治。

建緯(深圳)律師事務所合伙人劉敏指出，基于深圳土地資源緊缺、城市更新進程緩慢等現實狀況，以及住房租賃市場的快速發展，通過改造“城中村”進行規模化租賃的模式，成為今年及以后深圳租賃住房供給的重要途徑。

萬科、深業集團正在積極布局城中村改造。萬科的改造項目之一就是新圍仔村。據深圳萬科有關人士介紹，截至2018年1月，萬科通過EPC+O城中村整治新模式，直接與居民業主簽下租約，在新圍仔村已基本完成改造2棟樓，100余間房源。據萬科方面透露，未來在該村的項目還將繼續增加。

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿表示，萬科進行改造后租賃的方式，讓居民除舊改以外多了一種選擇。

此外，深圳即將實行的城市更新和棚戶區改造并行的模式，也將對多個舊改項目產生影響。2017在8月，市住建局發布《關于加快推進棚戶區改造工作的若干措施(征求意見稿)》，要求符合使用年限在20年以上等條件的老舊住宅區，納入棚戶區改造，實施“政府主導+國企實施+公共住房”的模式，不再采用城市更新進行改造。

住建局的政策解讀稱，棚戶區改造和城市更新是相互獨立的政策體系。棚戶區改造項目以公共利益為目的，采取政府主導，以人才住房專營機構為主，安置房以外的住宅全部用作人才房和保障房;而城市更新采取政府引導、市場運作的模式，所建住宅除安置、人才保障房外，全部用作商品住房。

根據深圳棚改新政，簽約期內達不成補償協議，或房屋所有人不明確的，區政府可以根據公共利益的需要依法實施房屋征收;相比之下，城市更新的補償標準由項目實施主體與業主進行協商，并通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定，一般在操作過程中存在較大的不確定性，成為改造難以推進的原因。

5月29日，市場傳言，市規土委已簽發通知，要求各區在6月7日前完成城中村更新模式分區劃定工作。

這意味著，開發商目前正在談判的多個舊改項目，一旦被劃入棚改，將受到較大影響。

不過截至發稿，深圳市相關部門未對上述消息進行確認。

對于中鐵諾德項目，業內人士分析認為，該項目早已被列入城市更新計劃，應該不會再被納入棚改;而有意向接盤的公司，需要具備非常強的拆遷談判能力和舊改經驗，萬科、佳兆業等都有可能。