4月18日至4月21日，連續(xù)四天，上海土拍。超500億的土地，等著房企們瓜分。有頭有臉的業(yè)內(nèi)大咖，名不見經(jīng)傳的地方房企，都齊聚上海灘，來試試自己的手氣。

由于熱門地塊實在太搶手，花落誰家全靠老天爺賞臉。房企在拿地前都開啟了拜佛模式，有的甚至跑到五臺山，求佛祖和菩薩保佑自己能拿到地塊。

(資料圖)

此次上海拿地，一家來自廣州的房企——越秀地產(chǎn)，更是在拍賣桌上擺出了一個橙子、一根香蕉，寓意“成交”。然而，兩個水果并沒有讓越秀心想事成。

4月18日下午，浦東新區(qū)16號線周浦地塊即將競拍時，越秀地產(chǎn)卻在最后的資料審核關(guān)頭，被取消了參拍資格，原本與其聯(lián)合的華發(fā)地產(chǎn)也被迫出局。取消原因則是，“營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍不符合地塊要求”。

越秀地產(chǎn)的競拍代表很不服，當(dāng)日就提出抗議，要求競拍延期舉行，但未能獲準(zhǔn)，直到3天后才得以重返土拍市場。然而，拿地好時機已被錯過了。

「市界」根據(jù)房企的一份競拍名單統(tǒng)計，上海首批19宗地塊拍賣中，越秀地產(chǎn)以獨立或聯(lián)合體的形式至少報名了14個地塊。但最終，只以7.244億收獲了靜安區(qū)中興社區(qū)一個地塊。

不過，上海拿地的失意，只是越秀地產(chǎn)走向全國化擴張的一個小挫折。放眼整個房地產(chǎn)行業(yè)，不會有人會輕易忽略掉這位廣州地產(chǎn)一哥，因為它的勢頭實在太猛了。

4月20日，越秀地產(chǎn)還發(fā)布了一份84港元的供股融資計劃，明確提出資金將用于進一步投資拿地。

這條來自南方的鯰魚，要攪動全國房地產(chǎn)市場了。

為拿地，拍賣桌上放橙子香蕉

參與土地競拍的現(xiàn)場，卻臨時被取消競拍資格，越秀地產(chǎn)到底冤不冤？這還要從越秀地產(chǎn)參與上海競拍的主體公司說起。

「市界」了解到，越秀地產(chǎn)報名參與上海聯(lián)合競拍的公司，是越秀杭州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“越秀杭州公司”）。

工商資料顯示，這是一家具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的公司，許可機關(guān)是浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳。而在參與上海土拍前，越秀地產(chǎn)剛于3月底競拍到了一塊杭州的熱門地塊。

▲（圖源：視覺中國）

但在上海土拍，越秀杭州公司卻被意外踢出局。土地公證處人員給出的理由是，“開發(fā)資質(zhì)等級證書限定于單一地塊”。而這個突如其來的判定理由，也引起了越秀地產(chǎn)競拍人員的不解。

據(jù)媒體報道，相關(guān)代表在現(xiàn)場稱，認(rèn)同并尊重上海土拍的客觀公正性，之后會調(diào)取下午的土拍視頻進行申訴。最終，在經(jīng)過3天的努力后，越秀杭州公司又意外地通過判定標(biāo)準(zhǔn)，得以重新回歸市場。

而在持續(xù)4天的上海土拍現(xiàn)場中，這并不是唯一一次意外。土拍首日，因?qū)徍速Y料時間過長，地塊拍到晚上7點才結(jié)束；第三天，土地拍賣則拍到晚上10點才結(jié)束；而到了最后一天，又因線上系統(tǒng)卡頓，導(dǎo)致莘莊地塊的結(jié)果遲遲無法出來。

對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對「市界」表示，上海土拍市場的競價規(guī)則是非常成熟的，此次出現(xiàn)那么多意外，還是和這一次的報名人數(shù)遠超預(yù)期有關(guān)。

“報名的房企50多家，不少房企還都是聯(lián)合體，為了維持公平公正，監(jiān)管部門需要一桿子查到底的穿透式調(diào)查，時間肯定要長一些。”盧文曦說道。

而根據(jù)工商資料來看，越秀杭州公司的兩個出資股東，均是注冊在香港的公司，是監(jiān)管難以穿透的地帶。盧文曦表示，“雖然沒有明文規(guī)定，但競拍主體有兩個股東不在內(nèi)地，意味著其提供的資料還不足以證明房企是否符合相應(yīng)規(guī)則。不過，這也說明上海土拍規(guī)則在某些方面太過死板，還有一定的優(yōu)化空間。”

但對于越秀地產(chǎn)來說，上述意外事件卻讓它錯過了一次布局的好時機。據(jù)「市界」不完全統(tǒng)計，最近兩年，越秀地產(chǎn)在上海拿的地塊總共只有4幅，急需進一步補倉。

和上海土拍的意外出局不同，越秀地產(chǎn)在2月19日的北京土拍中運氣不差。那場土拍中，越秀地產(chǎn)壓過了中海、首開、中鐵、建發(fā)等國央企，斥資59億元拿下兩個熱門地塊。

為了拿下北京市場，越秀地產(chǎn)去年挖來了原旭輝華北區(qū)域總裁董毅，擔(dān)任華北區(qū)域副總裁，主管投資和北京公司。不過，給這兩個地塊算過賬之后，不少人還是為這位新上任的營銷總捏了把汗。

“越秀北京朱辛莊地塊的房地價差在每平方米26000~28000元，相比周邊三四萬元的房地價差來說，還是存在一定壓力的。”

對于負(fù)責(zé)整個華北區(qū)域投資的董毅而言，他承載的遠不止是單個項目的盈利壓力，而是做大做強北方市場的使命。

今年業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠表示，“北京會是我們要重點發(fā)展的城市，其它北方的城市像青島、濟南這些也會考慮拿地”“拿地的好時機時刻都在”。

這是越秀地產(chǎn)第一次公開展露出對北京市場的決心。雖然廣州與深圳僅一城之隔，但越秀地產(chǎn)發(fā)展的前26年間，一直未涉足深圳市場。對房企們爭搶最激烈的北京、上海兩個一線城市，也鮮有布局。

成立40年間，越秀地產(chǎn)的發(fā)展，一直受益于廣州這個大本營。“廣州對越秀有很強的資源傾斜，比如老城區(qū)的地塊、舊改的地塊等，它能拿到的資源明顯要比其他房企更好一些，利潤空間也相對大。”廣州資深房地產(chǎn)分析師鄧志浩對「市界」說道。

但不可否認(rèn)的是，越秀地產(chǎn)也在被這個“舒適圈”牽制。盡管已贏得了廣州“銷售一哥”的霸主之位，但如果要跟其他全國性房企“掰手腕”的話，越秀地產(chǎn)的銷售實力卻長期排在30強之外。

走出廣州，瓜分更大的土地市場蛋糕，成為越秀地產(chǎn)亟待實現(xiàn)的夢想。去年其他房企老板都在叫苦不迭時，林昭遠卻平靜淡然地說道，“錢是不差的。”

很快，“不差錢”的越秀地產(chǎn)，成了土地市場里出手大方的買家。去年，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)融創(chuàng)債務(wù)違約時，市場上屢次傳出越秀地產(chǎn)要收購其資產(chǎn)的消息。

而在民企收縮的土拍市場里，越秀地產(chǎn)的進攻態(tài)勢要更猛烈。過去3年，越秀地產(chǎn)的拿地額度平均在400億至500億間。按照越秀地產(chǎn)管理層的計劃，越秀地產(chǎn)今年土地投資額度依舊維持在400億左右。

為了拿地，越秀地產(chǎn)投資拓展人員很努力得活躍在各個土地市場。據(jù)「市界」不完全統(tǒng)計，今年以來，越秀幾乎參與報名了北京、青島、杭州、上海等所有熱門地塊的土地競拍，土地投資額已超百億。

努力獲取更多土地籌碼，是當(dāng)前越秀地產(chǎn)通往一家龍頭房企的必經(jīng)之路。畢竟，擺在林昭遠面前的，是一條只能進不能退的路——越秀地產(chǎn)必須要更快，更強。

為沖刺世界500強，拼了

努力了兩三年之后，越秀地產(chǎn)終于在2022年取得了行業(yè)第16的位置，一年內(nèi)排名提升了18位。

但對林昭遠來說，這還不夠。因為越秀地產(chǎn)背后是越秀集團。作為廣州市的重點企業(yè)，越秀集團的使命是進入全球500強，越秀地產(chǎn)要在其中發(fā)揮重大作用。

▲（來源：越秀集團官網(wǎng)）

越秀地產(chǎn)是家老牌房企了。

1983年，廣州市政府決定，成立廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司（以下簡稱“城建總”），也就是越秀地產(chǎn)的前身。

“城建總”時期的越秀地產(chǎn)，給廣州留下過不少地標(biāo)性建筑。從廣州天河北的東站廣場、市長大廈、財富廣場，到珠江新城的IFC（西塔）、越秀金融大廈（北塔）、廣州環(huán)貿(mào)中心（ICC）等，都出自它之手。

廣州本地的建筑行業(yè)人士陳凱（化名）對「市界」回憶道，“‘城建總’時期建的房子，結(jié)實，很多裝修人說，它建的房子拆墻難度就比別的樓盤要難，因為鋼筋水泥的分量足。”

2008年，廣州市為進一步深化國企改革，決定將香港上市公司“越秀投資”注入越秀集團，并將越秀投資更名為“越秀地產(chǎn)”，并將“城建總”的資產(chǎn)裝入其中。

越秀地產(chǎn)的命運被改寫，它不再僅僅承擔(dān)城市建設(shè)的角色，而是轉(zhuǎn)而聚焦房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大。當(dāng)時越秀地產(chǎn)的掌門人張招興，擔(dān)起了這一重任。

▲（圖源：視覺中國）

張招興時期的越秀地產(chǎn)，也曾多次展示過全國化擴張的沖動。2013年起，它頻繁獲取“高價地”項目，但最終卻難以消化。這之后，越秀地產(chǎn)開始放慢腳步，卻也錯失了立于潮頭的機會。

“早年越秀地產(chǎn)的發(fā)展并沒有抓住全國化機會，每年雖然也推出樓盤，但幾乎都是小地塊，與碧桂園、雅居樂那種一圈一個大地塊相比，動作太小太慢，年營收一直到了2013年才突破百億元，而萬科、碧桂園這些早就奔著千億元去了。”陳凱說道。

這也造成了，越秀地產(chǎn)雖說是廣州首個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，恒大、碧桂園都是它的小老弟，但銷售規(guī)模上它卻被這些后來者反超。

直到2018年8月，張招興從原本的越秀地產(chǎn)董事長升為越秀集團董事長。在他上任沒多久后，越秀集團制定了向“世界500強”發(fā)起沖刺的口號。

越秀集團宣布，趕在“十四五”末（即2025年），要實現(xiàn)總資產(chǎn)超一萬億、營業(yè)收入超2000億等目標(biāo)。而在2022年，越秀集團的營收為1056.3億元人民幣，距離排名467位的廣藥集團年營收305億美元，還有近千億元人民幣的差距。

努力讓越秀集團進入世界500強名列，成了張招興的隱形“KPI”。

根據(jù)《財富》雜志2022年數(shù)據(jù)顯示，北上廣深4座一線城市擁有的本土世界500強城市中，北京54家、上海12家、深圳10家，而廣州只有4家。

廣州本地的房企資深人士對「市界」說道，“世界500強這個目標(biāo)，是它目前正在爭取全力達成的。尤其是廣州自從恒大爆雷后又丟了世界500強，它也急于扶持一些新的世界500強企業(yè)”。

作為越秀集團重要業(yè)務(wù)支撐的越秀地產(chǎn)，迎來了更大的發(fā)展使命。2018年8月，林昭遠從張招興手中接過了越秀地產(chǎn)董事長的帥印。

越秀地產(chǎn)正式迎來了林昭遠時代。上任地產(chǎn)董事長的第一年，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營方向從原來的“固守廣州”改為“走出廣州”，內(nèi)部經(jīng)營風(fēng)格開始轉(zhuǎn)向。

接近越秀地產(chǎn)的人士對「市界」分析道，“新一屆管理層上任后，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)格也發(fā)生了很大變化，雖然說在集團內(nèi)部走的還是國企的編制體系，但項目運作上要更市場化，也啟用了很多職業(yè)經(jīng)理人。”

經(jīng)營節(jié)奏驟變，也讓不少越秀地產(chǎn)員工們感受深刻。自2019年下半年以來，越秀地產(chǎn)不少區(qū)域的工作制度變成了6天制，節(jié)奏快、考核嚴(yán)，成了這家國企的新常態(tài)。

一位越秀地產(chǎn)廣州公司的內(nèi)部員工對「市界」表示，“今年上半年一直都是一周休一日，部門會有KPI要求。卷是很卷，但有個好處就是不缺項目。”

但這只是可被員工們感知的一角。背靠越秀集團，林昭遠開始施展出更多隱秘的資本運作。

大舉拿地背后的財技

2022年初至今，越秀地產(chǎn)股價一路上揚。2023年4月18日，其股價還升至13.42港元的歷史新高。

但沒多久后，越秀地產(chǎn)趁熱打鐵，發(fā)布了一則折價配股的消息。

4月20日，越秀地產(chǎn)在港交所發(fā)布公告稱，公司擬按每持有100股可獲發(fā)30股的基準(zhǔn)進行約9.29億股的供股，相當(dāng)于本公司已發(fā)行股份總數(shù)約30%，以此籌集約83.6億港元。

▲（圖源：視覺中國）

對于越秀地產(chǎn)而言，通過供股融資的好處在于，并不會產(chǎn)生任何債務(wù)壓力。越秀地產(chǎn)在公告中直言，供股不會產(chǎn)生利息負(fù)擔(dān)或額外債務(wù)，將使所有股東能夠參與公司未來發(fā)展并從中受益。

不過，這依然招致了不少投資者的憤怒和不解，“如此缺錢，之前又大力拿地，讓人看不懂。”供股消息發(fā)出沒多久后，越秀地產(chǎn)股價一度跌18%。

不僅如此，過去一年，來自國資的光環(huán)加持，也讓越秀地產(chǎn)在艱難的2022年，成了金融機構(gòu)的座上賓，發(fā)債利率越來越低，融資額度也越來越高。

財報顯示，2022年，越秀地產(chǎn)成功發(fā)行公司債券合共98.4億元，利率只有3.11%，其整體融資成本下降了10個基點至4.16%，創(chuàng)下歷年最低。

然而，經(jīng)由這兩年的大量拿地后，越秀地產(chǎn)的杠桿開始明顯上升。截至2022年底，其凈借貸比例同比增加15.6%至62.7%。

為了盡快降低負(fù)債、實現(xiàn)規(guī)模擴張，越秀地產(chǎn)早就把目光投向了“聯(lián)合拿地”。2018年林昭遠上任董事長不久后，越秀地產(chǎn)一改往日的低調(diào)謹(jǐn)慎，開始外拓土地并謀求業(yè)務(wù)合作。

「市界」了解到，最近幾年， 越秀地產(chǎn)多次和同屬越秀集團的越秀基金合作，以較低成本獲取土地，并進行開發(fā)。

2018年至今，越秀地產(chǎn)新進入城市數(shù)量達到17個，完成北上深及南京、寧波、重慶等8個二線城市的布局。

其中，合作強度最大的時期是2021年上半年，越秀地產(chǎn)迅速擴大“朋友圈”，一口氣與濱江集團、龍光集團、仁恒置地及紫薇地產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。而在上述項目獲取中，越秀基金的身影多次浮現(xiàn)。

從財務(wù)角度上，這給越秀地產(chǎn)帶來的好處是顯而易見的。從事房地產(chǎn)信托方面的人士對「市界」說道，“當(dāng)項目開發(fā)形成銷售后，房企可根據(jù)項目情況選擇回購股份，先拿地，后付錢，實現(xiàn)以最小的投入撬動大項目的效果。”

不僅如此，除了與基金合作拿地，越秀地產(chǎn)還通過與廣州地鐵合作、城市更新等方式，多元化拿地。

截至2022年12月31日，越秀地產(chǎn)共擁有8個TOD項目，約占公司總土地儲備的13.6%。而在最近的4月20日，越秀集團與杭州地鐵集團又再次釋放了合作的消息。

通過積極合作的方式，越秀地產(chǎn)的銷售規(guī)模有了一次大的飛升。今年前3月，越秀地產(chǎn)合同銷售額達到438.33億元，同比上升約217.3%。在克而瑞榜單中，越秀地產(chǎn)的前3月銷售排名再一次升至13名。

然而，就在越秀地產(chǎn)宣布這個好消息之前，一些越秀地產(chǎn)的投資者們卻不淡定了。

不久前，有投資者在雪球上“嗆聲”越秀地產(chǎn)，“過往只有6成拿地權(quán)益的越秀地產(chǎn)，今年前兩個月實現(xiàn)了95%的權(quán)益銷售占比。”消息沸沸揚揚下，越秀地產(chǎn)不得不回應(yīng)稱，“從沒有向第三方提供權(quán)益銷售額數(shù)據(jù)。”

這樣的爭論并不妨礙越秀各地的投拓人員，風(fēng)塵仆仆地奔赴拿地現(xiàn)場，把越秀地產(chǎn)的logo插到全國房地產(chǎn)市場。

但在一個競爭更殘酷的房地產(chǎn)市場，并不是所有房企都能摘到規(guī)模的“果實”。面對規(guī)模化的誘惑，即使是廣州地產(chǎn)一哥，也不能缺乏必要的清醒和反思。

作者 | 李 逗

編輯 | 孫春芳

運營 | 賈天宇