“沒有這個政策，我可能不會賣房。”4月6日，成都的95后姑娘思雅告訴「市界」。思雅口中所說的“政策”，指的是最近上了熱搜的“帶押過戶”。

(資料圖)

所謂帶押過戶，即房子可以在有商業貸款時直接過戶，不用等到還完貸款后再走交易流程。

盡管“帶押過戶”這一模式，早從2021年起就有一些交易案例，但直到今年3月31日，北京宣布正式啟動存量住房“帶押過戶”時，這個略顯陌生的名詞才越來越為大眾所熟知。

除北京之外，天津、湖北等其他省市，也推出了“帶押過戶”政策。迄今為止，全國已經有10多個省份，超過100多個城市開展了這項業務。

也就是在這波熱潮中，無力提前還房貸的思雅，動了賣房的心思。四月初，她將自己有按揭貸款的兩居室，掛到了網上。

「市界」發現，有不少二手房業主，已聞“風”而動。

咨詢帶押過戶的人越來越多了

王葉早就想賣房了。

這些年，王葉在武漢買的一套一居室，不僅沒有升值反而下跌了。2021年年中那會兒，王葉就動了賣房的念頭。然而，按照規定，王葉必須還掉剩下50萬元的貸款，才能將房子的抵押解除掉。這50萬元從哪里來？這讓手頭緊張的王葉一籌莫展。

4月5日，王葉從房產中介那里得知武漢也在推行“帶押過戶”，他高興壞了，“不用到處想辦法籌錢了。”王葉打算，在仔細了解武漢政策后，就找一家房產中介，將房子掛出去。

90后楊僑則是帶押過戶成功了。她所在城市成都，去年年底就開始試點“帶押過戶”業務了。從今年2月開始提交帶押過戶申請資料，到3月中旬解除房子抵押，作為賣方的楊僑總共花了不到一個月時間。“其實，帶押過戶的申請一周就通過了。剩下的20多天時間，是花在了銀行評估買方貸款能力的流程上。”楊僑告訴「市界」。

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為了以舊換新，楊僑打算還掉老房子的剩余尾款，于是在今年1月初，她向貸款銀行預約了提前還貸業務。“結果銀行說預約排隊要等到5月。當時工作人員并沒有給我們預約，而是讓我們回家等消息，但等了兩周都沒下文。”楊僑說。

楊僑等得心急火燎：她擔心各種刺激政策下房價又會大漲，希望盡快入手新房。就在楊僑試圖找人去問銀行提前還貸業務時，這家銀行的一名經理告訴楊僑，成都在試點帶押過戶業務，不用提前還貸就可以過戶。就這樣，短短20天時間的時間，楊僑就賣掉了房子。

同在成都的思雅，2020年購買了一套兩居室，70平方米，總價158萬元。她將自己形容為“妥妥的大冤種”，只因她買房站在了高崗上，而且當時房貸利率也是史上最高的：6.13%。

“我想提前還房貸，可是湊不齊這筆尾款。而且聽說現在提前還貸排隊時間太長了。”思雅告訴「市界」。所以，即便面對將近五千元的月供壓力，思雅并沒有動賣房的念頭，直到“帶押過戶”政策全面推行后，思雅才想到，為何不通過帶押過戶先把房子賣掉，然后再去看看新的房子。“現在可選擇的房源很多，而且房貸也相對較低。”

實際上，自北京3月31日出臺政策后，“帶押過戶”模式，在很多地方相繼落地。「市界」梳理發現，在這些實行的城市中，帶押過戶政策，大的方向基本相同。以北京為例，其帶押過戶必須滿足四個條件：房子是個人產權；只能是一次抵押；房子是商業按揭貸款，組合貸必須還清公積金部分；買方必須是全款或者純商貸。

針對“買家的房貸利率按照什么來計算”這一問題，武漢當地中介高思告訴「市界」，“沒什么變動，還是根據銀行每季度新出的貸款市場報價利率(LPR)來定。”以武漢為例，“以現有的LPR來算，如果買方是首套房，利率是3.9%；如果是二套的話，利率是4.9%。”

不過，目前，因“帶押過戶”不是標準產品和業務，各地具體政策略有不同。以武漢為例，「市界」從高思手里拿到一份資料顯示，在武漢辦理帶押過戶，需要滿足一些條件：買賣雙方都不能涉及公積金、買房貸款金額要大于賣方欠款金額等。

從已經實行帶押過戶的大部分地區來看，買賣雙方必須在同一家銀行辦理，這是最大的共同點，“比如說賣方是工行，那么買房就只能在工行辦理。辦理的時間周期，具體以銀行結果為準。”高思告訴「市界」。

動了誰的“蛋糕”？

帶押過戶，簡化了房產交易流程。

具體來看，這種交易模式，免去了賣方籌集資金還按揭貸款以注銷抵押登記的中間環節等，縮短了交易周期。如濟南推出不動產“帶押過戶”后，辦理時限減少了近10個工作日，實現2個工作日左右辦結。單筆平均交易成本，從1.2萬元左右降至千元以下。

然而，這一政策的推出，對中介、擔保公司、小貸公司來說，它們將要失去一塊大蛋糕。這其中的邏輯在于：很多人買房都要跟銀行貸款，中途要賣，需要還清銀行貸款，解除抵押，才能交易。

那么，欠銀行的這筆錢從哪里來？除了自有資金、找親戚朋友湊錢外，很多人選擇了貸款機構的墊資。以某大型金服機構的二手房交易擔保業務為例，其宣傳的使用場景就是：二手房買賣交易中房產有未結清貸款。

“若首付款金額無法覆蓋原貸款，可用擔保贖樓+現金贖樓解決贖樓問題。一次性收費擔保360天，最低承保金額按0.5%每筆起收費。我們這邊的成本是很低的。”4月6日，該公司員工宋楓告訴「市界」。

▲（圖源/視覺中國）

就算以0.5%的最低手續費來算，如果借100萬元就需給擔保公司5000元。宋楓介紹稱，他所在公司墊資手續費是很低的，一些傳統過橋資金的手續費，甚至是按天計算的。

比如一些小貸公司，如果提供了50萬元的墊資，每天需要500元的利息。而從洽談到最終房款，整個二手房交易至少一個月時間，有的甚至是2-3個月。“這手續費，就要好幾萬。”宋楓坦言。

盡管宋楓最終還是沒有回答“帶押過戶對你現在的業務有何影響”這個問題，但當「市界」追問“現在來你這尋求墊資的人變少了吧”時，他選擇了沉默。這也就意味著，帶押過戶的政策實行后，宋楓們的確會減少一筆金融費用的收入。

“帶押過戶省去了贖樓環節，讓擔保公司在二手房交易中，失去了市場基礎和生存空間。”IPG首席經濟學家柏文喜告訴「市界」。

為何中介也淪為了“局中人”？很多中介和過橋公司有合作。帶押過戶動了過橋公司的蛋糕，也間接動了中介公司的蛋糕。甚至于，一些頭部中介機構，有自己的擔保支付業務。買賣雙方用購房款去還貸，還要支付這些中介機構除中介費以外的一筆費用。

有了“帶押過戶”政策后，房貸可直接從賣房人手里轉到買方手中，“沒有中間賺差價。”在某大型銀行工作的趙拓，向「市界」如此形容道。

對銀行來說，這也是一筆不劃算的買賣。盡管帶押過戶，能夠通過房屋產權轉讓，換掉償債能力不足的債務人，以防控壞賬風險，且“客戶的交易真實性更有保障了，但這個事從本質來看，是客戶主導的債務轉移，銀行肯定是不樂意的。尤其是房貸利率高的銀行。”趙拓坦言。

“本來這筆長期交易在你這已經完成了，你4%點多的利率已經還了好多年，這個生意銀行早已經做完了。但現在，你突然跟他說要換成另外一個人還貸。并且，利率從原來的4%點多，變成了現在的3%點多。銀行不掙錢了。”趙拓向「市界」解釋道。

無形之中，銀行也增加了更多的工作。趙拓說，“這本來是不存在的業務，現在得分出人頭來，好好做存量維護。”并且，“銀行對于買家又要做一次盡調和評估，既麻煩，又增加自身成本還不增收。”柏文喜告訴「市界」。

如果帶押過戶跨行業務能夠實現后，利率高的銀行，容易被帶押過戶抽離存量。一些有實力的銀行，通常具有資金成本低，房貸利率低等優勢，“客戶存量這塊大蛋糕，有可能被他們切走了。說白了，跟打價格戰一樣。”趙拓說。

全面鋪開并不那么容易

帶押過戶，能否快速全面且順利的鋪開？回答這個問題，先從這個政策的源頭說起。

在不少人看來，“帶押過戶”這個詞稍顯陌生。但在2021年1月1日正式實行的民法典中，“帶押過戶”這個概念就有所體現：抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。

只不過，能否帶押過戶，很大程度取決于銀行意愿。畢竟，如前文所提，這對銀行來說，是件吃力不討好的事情。也因此，《民法典》落地9個月，帶押過戶的實際操作案例幾乎沒有。

直到2022年7月，濟南敢為人先，推出二手房“帶押過戶”登記新模式，首個落實了民法典相關規定。自此之后，一些城市也陸續跟進，如深圳、南京、蘇州、西安等城市。

今年以來，推出二手房“帶押過戶”業務的城市數量迅速增多。盡管帶押過戶在全國加速鋪開，各大城市的一些銀行也落到了實處。但也有銀行，消極應對。

杭州的一名網友稱，她聯系了她的貸款銀行，但銀行說這個帶押過戶流程太長了，涉及的部門又多，“都不推廣這個業務。說從去年政策發布以來，銀行只辦理成功了一組客戶。”由此可見，帶押過戶的全面加速且順利鋪開，并非一蹴而就。

并且，目前各大城市都是同行操作，如何實現跨行操作是個不小的難題。“如果不是同一個銀行比較麻煩。沒有老抵押銀行的同意，是無法實現帶押過戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對應的債權不落空，能夠及時償還或提存，都需要銀行做好細節控制。”趙拓告訴「市界」。

▲（圖源/視覺中國）

更重要的一點是，“帶押過戶”雖有《民法典》及相關司法解釋的支持，但缺乏更有針對性的法律或行政法規的支持。各地在執行過程中，也沒有相應的地方性法規或規章加以規范，一般以各地自行出臺的規范性文件為執行依據， 缺乏全國統一規范。

不過，針對一些可以預見的問題，也有銀行在行動。比如為了防范一些金融風險，一些城市的銀行，引進了第三方擔保公司。這個現象會出現在這樣的場景下：如果賣方的抵押是100萬元，買方只需要貸50萬元，賣方的抵押高于買方的貸款額。

“這就需要一個三方公司建立一個賬戶。然后讓買方將這個首付款，打到資金存款里。第三方賬戶會監管原抵押高于現抵押的那部分額度。等后期過完戶，這部分錢就會被扣出去。”高思向「市界」解釋道。

對于買賣雙方而言，不論哪一方，“都必須詳細了解當地的帶押過戶政策，最好到不動產登記中心詳細詢問溝通。不同的城市，細化的操作可能有所不同。”北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴「市界」。

對購房者而言，如果想帶押過戶，需將涉及到的所有流程都要做到精細化，避免出現一些不必要的時間差。對賣方而言，“也需要提前核實購房人的個人征信，提前核實清楚購房人未來的貸款能力，避免后續貸款出問題，不能及時回款解押。”王玉臣說。

“帶押過戶”雖然看上去很美，但在實際辦理的過程中，往往會遇到一些隱形的阻礙。想要這一政策能夠順利實施，以達到簡化交易流程加快交易時間的目的，還有一些利益協調的細致工作要做。

帶押過戶能否風行全國，也許還要等等看。

（應受訪者要求，文中思雅、王葉、高思、楊僑、宋楓、趙拓為化名。）

作者 | 陶婷

編輯 | 孫春芳