作者 | 李逗
編輯 | 韓忠強(qiáng)
2023年的春節(jié)假期期間，有人忙著各地旅游消費(fèi)，有人宅在家里追劇，還有人忙著為樓市“充錢”做準(zhǔn)備。
【資料圖】
成交低迷了一年左右的樓市，在這個(gè)春節(jié)前后重新出現(xiàn)了“躁動(dòng)”信號(hào)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期，50城二手房成交量比去年同期增加了57%。
不僅如此，在假期結(jié)束后開工的這兩天，各地樓市也紛紛出臺(tái)各種優(yōu)惠、激勵(lì)措施，鼓勵(lì)年輕人買房。
過(guò)往二十多年來(lái)，樓市歷經(jīng)多次起落，而每一次的周期轉(zhuǎn)換，也蘊(yùn)藏著時(shí)代財(cái)富的機(jī)遇。然而，今時(shí)不同往日，春節(jié)假期的這波看房熱過(guò)后，樓市能否真的迎來(lái)復(fù)蘇？
買房預(yù)期悄然變化
走下春節(jié)返鄉(xiāng)的火車后，在北京工作了8年的志明，終于在時(shí)隔3年，再次聞到了家鄉(xiāng)的空氣。只是這一次，他不是一個(gè)人回家，身邊多了一個(gè)姑娘。
在志明帶愛人回家的第一天，他一個(gè)人坐在沙發(fā)上，默默在手機(jī)里下載了各大看房App。整個(gè)春節(jié)期間，不用再為工作操心的志明，把大量時(shí)間花在了房產(chǎn)信息平臺(tái)上。
看房，成了志明春節(jié)假期任務(wù)清單的TOP1。但凡有空閑，志明就會(huì)花大量時(shí)間，在房屋信息平臺(tái)刷二手房的帖子，并在價(jià)格、地段、戶型等方面反復(fù)斟酌。
最終，他謹(jǐn)慎選擇了40多個(gè)心儀房源，打算從家鄉(xiāng)回京后挨個(gè)實(shí)地篩查。在志明看來(lái)，房子所能帶來(lái)的安全感，不是租房下的及時(shí)享樂(lè)能比的。能在大城市里有一個(gè)自己的家，才是不遠(yuǎn)萬(wàn)里打拼的全部意義。
“我希望有一個(gè)屬于我們的固定空間，房間里可以打一個(gè)整面的書墻，一個(gè)開放式的廚房，周末可以在家和愛人看書下廚。不好用了的家具也可以馬上換掉，出租屋里的小矮冰箱、逼仄的小廚房我受夠了?！?/p>
盡管如此，志明認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲并不是一個(gè)必然趨勢(shì)，“受人口減少和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力是不充足的；另一方面，中國(guó)的城市化進(jìn)程還在不斷推進(jìn)，一二線城市人口吸納效應(yīng)明顯。所以，一二線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然存在，只不過(guò)，目前大部分人還在觀望。”
志明覺得，春節(jié)后買房的節(jié)點(diǎn)并不是個(gè)十足理性的決定，但他還是選擇加入了看房大軍，“不想讓愛人以后還在北京租房住，想在結(jié)婚時(shí)給她一個(gè)家”。
與志明對(duì)樓市的態(tài)度不同，身在北京的凱麗則有著更為迫切的擔(dān)憂，“年前就著急想買，當(dāng)時(shí)管控沒放開，只能視頻看房”，而在春節(jié)假期到來(lái)后，凱麗迅速加入了看房大軍。
下定決心買房前，凱麗也是經(jīng)過(guò)了一番掙扎，但真正促使她做出買房決定的，是不少節(jié)前開盤的房子價(jià)格正在悄然上浮，“我們之前看中的一套新房，好點(diǎn)的樓層到了春節(jié)假期時(shí)漲了10多萬(wàn)?！?/p>
正如凱麗買房心理的掙扎，過(guò)去近二十年的中國(guó)樓市，給很多人上了一門房產(chǎn)課。“買早不買晚”，已經(jīng)成了很多人的買房心得。而在春節(jié)假期之前，作為一線領(lǐng)頭羊的北京樓市，率先傳來(lái)了轉(zhuǎn)暖信號(hào)。僅1月份上半月二手房的成交量，就達(dá)到了去年12月成交的水平。
這樣的交易勢(shì)頭，也讓凱麗火速提升了看房速度。從節(jié)前到假期，凱麗從朝陽(yáng)篩選到了豐臺(tái)，最終鎖定了房山的一套地鐵房，均價(jià)3.9萬(wàn)，“太貴的買不起，想要地鐵，還想戶型不錯(cuò)，只能買房山”。
實(shí)際上，春節(jié)期間人們看房積極性的提升，也是樓市與政策方向趨同的一個(gè)側(cè)面反應(yīng)。受離京返鄉(xiāng)影響，盡管北京售樓處整體到訪量、市場(chǎng)活躍度明顯不及1月份的前兩周，但相比往年而言，熱度還是提升了不少。
“最近咨詢的人確實(shí)多，也有很多過(guò)年返鄉(xiāng)的客戶和我們線上溝通。不過(guò)相比于看房的熱度，大部分人在成交上還是處于觀望狀態(tài)，所以假期期間真正下定決心的購(gòu)房者不算多?！北本┠持薪闄C(jī)構(gòu)的區(qū)域經(jīng)理表示。
在北京負(fù)責(zé)望京區(qū)域的麥田房產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理張曉向市界說(shuō)道，“春節(jié)期間看房熱度不減，大多數(shù)賣家還是能砍一下價(jià)的，議價(jià)空間能到10萬(wàn)到20萬(wàn)左右，成交量也恢復(fù)到了往年月度交易的水平。但對(duì)于一些老牌的學(xué)區(qū)房屬性房源，價(jià)格也還是比較堅(jiān)挺?！?/p>
而在這波大量的看房群體中，樓市具體投射到每一個(gè)買房人身上，都呈現(xiàn)著不同的買房心態(tài)，有的是掏空六個(gè)錢包的重壓，有的是“抄底”的觀望，有的是年輕人買到夢(mèng)寐以求居所的安心……
這樣的看房景象，也不獨(dú)北京市場(chǎng)存在。多個(gè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期期間，二手房帶看量、景氣指數(shù)及新房找房熱度等指標(biāo)，比去年春節(jié)期間有明顯提升。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，重點(diǎn)50城二手房帶看量較去年同期提升近三成，二手房景氣指數(shù)已超越2022年最高水平，二線城市新房找房熱度較春節(jié)前一周大漲超兩成。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期，50城二手房成交量比去年同期增加了57%。
對(duì)于這輪看房需求的上漲，諸葛找房數(shù)據(jù)中心報(bào)告表示，“疫情防控有序放開，加之2023年政策環(huán)境預(yù)計(jì)將會(huì)延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，前幾年積壓的購(gòu)房需求有望陸續(xù)釋放。”
（圖源/視覺中國(guó)）
房企爭(zhēng)搶春節(jié)行情
樓市春季躁動(dòng)，不少房企更是在返鄉(xiāng)高峰大潮下鉚足了干勁，抓住返鄉(xiāng)置業(yè)的節(jié)點(diǎn)，爭(zhēng)搶假期的賣房紅利。
很多人過(guò)年休息的春節(jié)假期，成了某地產(chǎn)公司華南區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張力工作較為繁忙的時(shí)候。張力負(fù)責(zé)的地區(qū)在江蘇宿遷，為了迎接返鄉(xiāng)置業(yè)潮，從1月16日起，他所在的公司就已經(jīng)提前發(fā)起了預(yù)售攻勢(shì)。春節(jié)期間，張力的項(xiàng)目不僅加大推盤力度，還進(jìn)一步提升了促銷空間，包括公寓產(chǎn)品返租5年、成交送全套家具、首付分期等。
而在江蘇宿遷，采取加大推盤和促銷空間策略的房企，也不并少。據(jù)市界了解，春節(jié)假期期間，宿遷有11家樓盤相繼在短短5天內(nèi)獲取了32張預(yù)售證，總計(jì)1905套住宅房源集中供應(yīng)。對(duì)比往年的數(shù)據(jù)來(lái)看，這一推盤力度則創(chuàng)下了近年新高。
而為了抓住返鄉(xiāng)過(guò)年的大潮，全國(guó)各地不少房企也緊抓了“年味”特色，提前在春節(jié)檔前開始“暖場(chǎng)”。許多項(xiàng)目售樓處推出了“到訪送春聯(lián)”、“成交送福袋”、“新春特別房”等營(yíng)銷活動(dòng)，甚至還打開了“老帶新”的營(yíng)銷盒子。
更為引人注目的是，為了提升營(yíng)銷業(yè)績(jī)，部分項(xiàng)目甚至打出了“首付1萬(wàn)元”的購(gòu)房計(jì)劃，幾乎不再為購(gòu)房人設(shè)置任何買房門檻。
據(jù)媒體報(bào)道稱，春節(jié)前后，為刺激居民購(gòu)房，河南樓市多地如鄭州、新鄉(xiāng)等區(qū)域的多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了“1萬(wàn)元網(wǎng)簽”的購(gòu)房策略。
這種模式下， 買房人只需要交1萬(wàn)元，就能和開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，剩余的首付額度由開發(fā)商借款給買房人。但條件則是，買房人需要在交房前，一次性結(jié)清剩余首付款。
一位鄭州本地的營(yíng)銷人士對(duì)市界表示，“現(xiàn)階段改善型客戶相對(duì)偏少，基本都是在挖掘剛需，剛需不夠了，就繼續(xù)向下挖掘，降低門檻（首付分期），一批批的客戶被拉進(jìn)市場(chǎng)。其實(shí)這種方式，對(duì)未來(lái)的傷害很大，相當(dāng)于竭澤而漁，提前入市了。”
不過(guò)，從總的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，近年來(lái)最大規(guī)模的一次返鄉(xiāng)潮，加之房企們的花樣營(yíng)銷比拼，還是讓三四線樓市的成交“火”了一把。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間，三四線城市新房成交量逆勢(shì)翻紅，返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪，28個(gè)三四線城市同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等城市漲幅顯著，均超過(guò)50%。
雖然這場(chǎng)闊別許久的返鄉(xiāng)置業(yè)潮，讓部分三四線從業(yè)者感受到了久違的暖意，但對(duì)于核心一二線城市的新房市場(chǎng)而言，成交熱度還有待回升。
受春節(jié)期間人口流動(dòng)大的因素影響，越是熱點(diǎn)城市，新房成交越少。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，15個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)7天假期里新房成交同比下降58.4%?！?供應(yīng)、0成交”城市很多，比如廈門、杭州、廣州。
盡管一二線城市春節(jié)假期的新房成交慘淡，但仍有部分樓盤推出了春節(jié)“不打烊”活動(dòng)。
一位二線城市的客戶研究負(fù)責(zé)人向市界說(shuō)道，“春節(jié)期間的發(fā)力往往是蓄客階段，房企們往往會(huì)利用這個(gè)節(jié)點(diǎn)，做些宣傳推廣，真正的成交數(shù)據(jù)還是得看春節(jié)后的水平?！?/p>
（圖源/視覺中國(guó)）
樓市“小陽(yáng)春”會(huì)再現(xiàn)么？
許多年輕人的買房欲望，是春節(jié)假期回老家后被激活和強(qiáng)化的。在此之后的三四月份，往往也會(huì)成為樓市“小陽(yáng)春”。
但在充滿不確定性的2023年里，樓市“小陽(yáng)春”或許將成為變數(shù)最大的一次。
2023年1月份，全國(guó)各地在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行轉(zhuǎn)好的會(huì)議上都明確，要大力促進(jìn)住房消費(fèi)。同時(shí)，央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部也紛紛釋放利好樓市的信號(hào)，表示要大力支持首套房，降低首付比、 調(diào)整首套利率等。
而在節(jié)后的開工之際，各地政府又爭(zhēng)先推出了各類“硬核”促進(jìn)住房消費(fèi)的政策。
1月29日，江西省南昌市紅谷灘區(qū)政府發(fā)文表示，自今年1月19日至2月18日開展購(gòu)房節(jié)活動(dòng)，購(gòu)買新房可享受200元/平方米的補(bǔ)貼，同時(shí)參與促銷的房企最高可獲得50萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。
也有一些政府直接放大招，對(duì)房貸利率進(jìn)行下調(diào)。據(jù)多家媒體報(bào)道稱，河南鄭州多家銀行已下調(diào)首套房按揭貸款年利率至3.8％。
不難看出，刺激住房消費(fèi)，將成為未來(lái)樓市的主旋律。未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)政策對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)較為友好。
（圖源/視覺中國(guó)）
但不可否認(rèn)的是，樓市的另一個(gè)反面則是，作為房企重要投資信號(hào)的拿地情況仍然偏緊。要知道，開發(fā)商的投資偏好，是未來(lái)樓市的重要風(fēng)向標(biāo)。
過(guò)去的2022年里，許多資金緊張的房企們不得不“縮衣節(jié)食”過(guò)日子。即便是保利，也開始調(diào)整整體投資策略。
在去年的投資榜上，保利已經(jīng)名列房企拿地排行榜前3名了。但在樓市銷售全面復(fù)蘇前，保利也開始審慎地調(diào)整投資節(jié)奏，以更好應(yīng)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)。
這樣不尋常的氣息，直接傳導(dǎo)在保利的公司大會(huì)上。春節(jié)前，保利員工楊麗發(fā)現(xiàn)，最近幾次公司開會(huì)不再提投資拿地的事兒了，主基調(diào)則變成去庫(kù)存保交付，“我們每次開會(huì)都在強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和交付，不談投資?！?/p>
據(jù)楊麗透露，“保利內(nèi)部認(rèn)為，2023年上半年的樓市還是會(huì)比較難，形勢(shì)的變化要等到2023年下半年才有所表現(xiàn)?！?/p>
對(duì)于大多數(shù)城市而言，今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍可能面臨較大挑戰(zhàn)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜判斷，短期來(lái)看，供需兩端政策將繼續(xù)加快落實(shí)，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇，樓市“小陽(yáng)春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)則認(rèn)為，跟過(guò)去的“小陽(yáng)春”相比，今年的市場(chǎng)肯定不會(huì)突然熱度增加，消費(fèi)者的偏好以及消費(fèi)者的購(gòu)買力修復(fù)需要時(shí)間，房企也還正處于去庫(kù)存的階段。我們預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇將會(huì)好于新房，珠三角以及京津冀重點(diǎn)城市的表現(xiàn)將會(huì)好于其他城市。
（文中凱麗、志明、張曉、張力、楊麗均為化名）
