作者 | 陳暢

(資料圖)

編輯 | 田晏林

這些天，一個少年胯下運球的變裝視頻火遍全網。畫面中的主角甚至都沒露臉，幾天時間就吸粉百萬。只因其發布的視頻定位在了“萬柳書院”。

被譽為“京圈頂級豪宅”的萬柳書院，每平米均價接近30萬元，據傳聯想集團創始人柳傳志、網易創始人丁磊、滴滴出行總裁柳青均在此購置房產。

而發布視頻的少年，也因家中墻上掛著一幅疑似價值上億的齊白石畫作，被網友稱為“萬柳書院少爺”。

一波未平，一波又起。隨著事件的發酵，一則關于“萬柳書院開發商被強制執行5億”的消息又登上了微博熱搜。

和萬柳書院的名氣比起來，該樓盤背后的開發商中赫置地投資控股有限公司，這幾年在地產圈十分低調。

資料顯示，中赫置地投資控股有限公司成立于2006年，由中赫置地有限公司（以下簡稱“中赫置地”）持股90%，中赫集團有限公司（以下簡稱“中赫集團”）持股10% 。

據媒體報道，企查查信息顯示，目前中赫置地投資控股有限公司存在兩則被執行信息，案號分別為（2022）京0108執20674號、（2022）京0108執20673號，被執行總金額達5億元人民幣。早前還有消息稱，中赫置地所持北京中赫工體商業運營6145.65萬元股權遭凍結。

一位接近中赫置地的行業人士告訴市界，股權凍結的原因是涉及一筆歷史債務，“雙方正在走一些程序，估計很快會解決掉。”

相比中赫置地，外界對中赫集團更加熟悉。2021年，為了北京國安足球俱樂部能保住“國安”兩個字，控股股東中赫集團收購了中信集團所持有的俱樂部36%的股權，完成百分百控股。

在體育圈里，中赫不是唯一涉足足球的開發商，但在地產圈里，它卻有著“地產界勞斯萊斯”的稱號。在萬柳書院之前，其開發的北緯40度、釣魚臺七號院項目，至今仍是北京豪宅的標桿。

“賣北京最貴的房，拿北京最貴的地”也成為中赫留給外界最深的記憶點。

但即便是公認的豪宅建造“專家”，中赫置地為了拿到萬柳書院這塊地，也是費了很大的力氣。

十年前，面對華僑城、龍湖、懋源、融創等一眾實力對手，中赫置地經過46輪激烈競價以及數十輪的配建回購房面積爭奪，才以26.3億元的價格和配建回購房面積16400平米的代價，將北京海淀萬柳地塊收入囊中，刷新了當時北京地王紀錄。

十年后，估計中赫置地也想不到，自己會重新因萬柳書院被送上熱搜。在房地產行業進入調整期的這些年，中赫置地究竟發生了什么？

萬柳書院能有多豪？

在北京豪宅市場流傳著這樣一句話：“萬柳的墻，西宸的缸，霄8的頂，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院”。

其中“萬柳的墻”，指的就是萬柳書院的那面灰墻。有資料顯示，該墻有5米高，墻磚是荷蘭運來的手工磚，建筑工藝精細繁瑣，不論是石材的打磨還是砌筑，都是普通墻磚的幾十倍。

高墻里面更是別有洞天：光是一棵銀杏樹的成本就超過6萬元，能源消耗、水質、聲音、室內空氣質量比肩瑞士的療養級數據水平，室內裝修材料用的也是進口產品。

當然，最能體現萬柳書院身價的，還是它優越的地理位置。該項目地處北京四環、緊鄰中關村，北邊是頤和園、香山，周邊還有當代商城、雙安商場、金源新燕莎MALL、萬柳國際高爾夫俱樂部等休閑娛樂場所，更是因為擁有中關村三小、人大附中等稀缺教育資源，被稱為北京最強學區之一。

（萬柳書院，圖/中赫集團官網）

據阿里法拍顯示，2022年5月14日，萬柳書院先后成交兩套法拍房，單日總成交金額1.85億元。

其中，14號樓7層702室成交價1.09億元，單價36.6萬元/平，刷新了北京法拍市場的天花板。就連經濟學家馬光遠都在社交媒體感嘆“成交價驚人！”

另一套萬柳書院的法拍房評估價4700萬元，有8人報名，經過43輪競價，最終以7594萬元成交，折合單價約29.6萬/平。

房天下2022年12月份數據顯示，萬柳書院房屋總數301戶，物業費12.5元/㎡·月，截至12月22日，萬柳書院在售房源90套。2023年1月，該樓盤售價178033元/平米，是海淀區房屋均價（98368元/平米）的兩倍，是北京房屋均價（63436元/平米）的三倍。

（萬柳書院房價走勢，圖/房天下）

隨著“萬柳書院少爺”的走紅，不少網友對墻里的人和物充滿好奇。據《每日人物》報道，垃圾桶、門把手都是純銅打造，整體裝修照著故宮想就行。

幾天前，另一位萬柳書院的“少爺”在家中接受了某網紅探訪，光是拍樓里的地下車庫就驚呆了眾人。

奔馳大G、邁巴赫，勞斯萊斯魅影、幻影、庫里南，保時捷Taycan、911 GT3，還有寶馬M4，法拉利812……清一色都是百萬級豪車。法拍網曾顯示，這里的一個車位售價就要353.68萬元。

還記得2015年1月，中赫置地在拿地兩年半后，萬柳書院4棟樓共計132套房源正式入市，均為5~7層板樓的花園洋房，主力戶型在205~558平米之間。

彼時，周邊二手房均價普遍在5~8萬元/平米，萬柳書院均價達到14.5萬元/平方米，最貴一棟樓均價達15.8萬元/平米。由于市場認知度高，入市兩年，這個京城最貴學區房成交126套，成交金額達52.15億元。

（中赫集團官網的業務介紹）

神秘大佬現身

相比萬柳書院高調的房價，開發商中赫置地和其實控人周金輝一直比較低調。

天眼查顯示，中赫置地由中赫集團100%控股。包括中赫置地在內，中赫集團全資控股12家公司，部分控股12家公司，其中6家公司已注銷。這些公司覆蓋地產、文體、旅游、數科、礦業、健康管理、建筑裝飾、石油等領域。

中赫集團的核心業務集中在地產開發、商業運營和體育文化三塊。因為還未上市，公司營收結構沒有對外披露，但市界注意到，在這三個板塊里，中赫集團對中赫置地的認繳出資額最高，為92000萬元人民幣。

作為胡潤百富榜的常客，2022年11月，周金輝以62億元財富位列《2022年衡昌燒坊·胡潤百富榜》第1038名。但他不像郁亮、王健林、孫宏斌等地產大佬被外界熟知，百度百科上的個人簡歷更是少之又少。

這個神秘的富商究竟何許人也？

梳理資料市界得知，周金輝來自河北定州，大學就讀于河北廊坊的中國石油管道學院（原河北石油職業技術學院），畢業后最初留在唐山做點小生意，之后與妻子李彩霞涉足房地產開發，成立了唐山新綠洲房地產開發有限公司。

在賺到第一桶金后，周金輝闖進京城，成立了中赫置地。這些年來，各大媒體對中赫集團和周金輝為數不多的集中報道，發生在2016年。

據前瞻產業研究院統計，當時全球足球產業的市場規模已超過5000億美元，在體育產值中的比重超過40%。

當年12月，中赫集團出資35.5億元收購國安俱樂部64%股權，代替中信國安成為第一大股東，中赫集團董事長周金輝也成為北京國安的法人代表，俱樂部的名字一度變更為——北京中赫國安足球俱樂部。

后來，為了杜絕中超球隊換一家贊助商或者老板就在球隊名里換一家企業名，足協要求各俱樂部改為中性名稱。比如有些直接改成了“廣州隊”“河北隊”“武漢隊”等。但中赫高層表示，隊名里可以沒有“中赫”，但不能沒有“國安”。為保留這兩個字，中赫集團還在2021年收購了中信在俱樂部持有的剩余股份。

如今，北京國安足球俱樂部承載了中赫集團的希望。其實再往前追溯，早在2009年，北京奧運會結束后，中赫集團便盯上了體育產業，以天使投資人的身份共同創立盛開體育，代理過國際足聯和歐足聯在國內的票務。

周金輝對足球有很深的情結。據懶熊體育報道，接手俱樂部后，周金輝沒有缺席過任何一場球隊主場比賽，甚至生病發燒時也未中斷過來工體看球的習慣。

在入主國安兩個月后的2017賽季誓師大會上，鮮少公開亮相的周金輝還做了長達15分鐘的脫稿演講。為幫助國安做出成績，球隊迅速重整人員，在引進外援的費用上，不設上限。

（2017年12月29日，北京中赫國安25周年答謝會。左是足球運動員于大寶，右是周金輝。圖/視覺中國）

在熟悉中赫集團的行業人士看來，入主北京國安，是公司轉型成為“文體旅商”的重要信號。自從踏入體育產業，該集團也將更多精力從地產板塊移走。

2018年5月18日，中赫集團聯合太舞旅游度假有限公司、首旅集團正式簽約河北崇禮太子城冰雪小鎮項目，標志著該項目將正式進入建設期。作為項目的主要投資方，中赫集團擁有太子城冰雪小鎮70%的股份。

位于張家口崇禮的太子城冰雪小鎮，是2022年北京冬奧會的配套項目之一，也是河北省重點合作項目。該項目總投資預計達200億元，此前由中赫集團、太舞旅游度假有限公司和首旅集團組成的聯合體中標獲得建設權。

2019年6月4日，亞足聯宣布2023年亞洲杯花落中國。這也是時隔近20年后，亞洲杯再次回到中國。而有著60年歷史的北京工人體育場，作為亞洲杯足球賽開、閉幕式和決賽舉辦場地，亟需進行升級改造。

據悉，該項目采用政府與社會資本合作(PPP)方式進行。2020年11月，工體改造復建PPP項目實施方案經北京市批準，經過公開招標方式，最終選定中赫集團牽頭北京建工集團、華體集團組成聯合體，成為該項目的社會資本方。

一位知情人士透露，北京建工的角色是負責建設，華體集團由于是中國奧組委100%控股的企業，負責場館技術類的運營，比如草皮、燈光等。而中赫負責投資建設及未來運營。“一個為北京冬奧會張家口賽區做核心配套，一個是為亞洲杯進行的場館改造復建，這幾年，中赫主要就是忙這兩件大事。”

中赫的錢也不好掙了

就在中赫集團熱火朝天地忙著這兩件大事的時候，中國房地產市場發生了翻天覆地的變化。在行業人士看來，這兩年中赫要是不忙活這些，日子恐怕要過得更難。

要知道，北京自2016年推出限競房政策，房價基本限定在5萬元/平左右，內城地段的房價也就才8萬元/平上下，之后政府供應的土地又都有指導價，也不算便宜，所以最近幾年，房地價差一直較窄。

而中赫的住宅項目基本都是頂級豪宅，想要盈利，必須留出足夠的房地價差。合碩機構首席分析師郭毅告訴市界，這些年北京的房地價差，就連規模化的房企都做不到利潤，更何況中赫這種以打造豪宅產品為主的開發商。

“豪宅對地段和配套要求極高，除了對地段有要求之外，可能每個項目都會配置較高規格的會所。”郭毅表示，這對中赫的成本控制是極大考驗。“比如精裝的集采，后期服務水平的保持，其實都沒有給它留出合理打造產品的空間。”

而且，從北京市場看，這幾年不是所有的地都具備打造頂級豪宅產品的基礎。萬柳書院項目位于北京市海淀區的北京傳統學府區萬柳核心區，也是該區域最后一塊居住用地。

近年來，在供地結構仍偏向低端保障供應的趨勢下，北京可用于豪宅開發的土地將非常少，豪宅新房市場供應短缺，賣一套少一套。在供應短缺的情況下，便出現了豪宅成交大幅下行的情況。

易居企業集團CEO丁祖昱透露，2022年，總價5000萬元以上級別豪宅出現全面下行，其中一手頂豪全國共成交383套，同比下降40%。

或許是料到未來的市場不具備再拿頂級豪宅地塊的可能性，只能基于現有的項目做持續服務，中赫集團轉向了新賽道。

但目前，太子城小鎮和新工體項目還在投入期，雖然北京工人體育場改造復建項目足球場主體工程建設任務完成，但“新工體”周邊環境整治和商業設施建設還在收尾階段，中赫集團還沒有進入收獲期。而且2017年起，他帶領國安進入商業化時代，也沒有獲得足夠的利潤回報。

2020年，北京國安足球俱樂部的債務高達17億元。在100%控股北京國安后，意味著中赫集團也擔負起該俱樂部負債總額的36%。當時，中赫國安還與中國中信簽署了本金5.2億元的《委托貸款借款合同》。

而更早之前的2019年，為了支付國安俱樂部球員轉會費用、球員工資等日常經營費用，中赫置地用于向國安足球俱樂部增資總計35.56億元，其中15.56億元由中赫置地自有資金出資，剩余20億元由山東省國際信托的信托貸款提供。

中赫集團有限公司及其實際控制人周金輝夫婦為借款人的還本付息義務提供不可撤銷的連帶責任保證擔保。

巨大債務壓力下，2021年7月份，由于未能順利還款，100%持有北京國安的中赫集團轉而又將股權質押給了山東省國際信托。

據接近中赫的消息人士透露，這兩年受房地產行業調整的大環境影響，中赫的資金非常緊張，經歷了幾番裁員。“現在地產板塊已經沒有多少業務了，但萬柳書院還有些貨值，可以拿去抵押，反正這些也不著急賣，因為豪宅的貨值一直在漲。”

中赫也想過在其它項目上搞一些變現，可惜并不順利。“海淀六郎莊地塊上有個綠地，他們想把這塊綠地改成商業性質，這個好掙錢呀，但最后沒有成功。”消息人士說。

圖/視覺中國

在地產和文體之外，中赫集團還給自己找過很多備用出路。

在北京豪宅項目做得順風順水的2008年，周金輝把目光投向能源、石油市場，相繼成立中赫礦業投資有限公司、砸入1億注冊資金成立中赫石油天然氣有限公司。2011年，中國O2O市場規模井噴，中赫連忙投資設立了O2O團購網站千品網。

可這些行業卻沒有像當年房地產行業那樣垂青周金輝。千品網在2012年底爆出了因資金鏈斷裂大量裁員的消息。2017年，中赫石油天然氣有限公司也進行了清算，公司被注銷。

回過頭來再看這次“萬柳書院少爺”走紅事件，視頻中的少年因為不愿意接受采訪而拒絕了網紅的邀約，隨即在抖音號寫道：“夢幻的一周，到此結束。”

但因萬柳書院再次被公眾關注的中赫集團，它的故事還在繼續。