文|AI財(cái)經(jīng)社 李逗

編|姜來(lái)

“如果認(rèn)為長(zhǎng)期要出問(wèn)題，短期的行為就一定要把它砍掉，這就是我們用價(jià)值觀去判斷這個(gè)公司有沒(méi)有問(wèn)題的一個(gè)很重要的原因。”龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在2021年投資會(huì)上這樣說(shuō)道。

吳亞軍深知，“長(zhǎng)期主義”有利于對(duì)抗不確定性，幫助企業(yè)穿越周期。而在過(guò)去幾年，龍湖集團(tuán)始終強(qiáng)調(diào)樸素的“生意邏輯”：保持合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流持續(xù)健康穩(wěn)定、持續(xù)拓寬業(yè)務(wù)圍欄。

經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間沉淀，堅(jiān)守長(zhǎng)期主義的龍湖實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)要素——盈利能力好，負(fù)債比率低，具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)源。2022年3月25日，龍湖公告了新一年的財(cái)報(bào)成績(jī)單，在急轉(zhuǎn)直下的市場(chǎng)環(huán)境下仍做到了穩(wěn)中有增，再次證明了其堅(jiān)守長(zhǎng)期主義的顯著效益。

財(cái)報(bào)顯示，2021年全年，龍湖集團(tuán)合同銷售金額2900.9億元，同比增長(zhǎng)7.2%，且回款率維持在90%以上的高位。銷售面積及金額均創(chuàng)歷史新高。歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)224.4億元，同比增長(zhǎng)20.1%，兌現(xiàn)承諾。

龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)也得到躍級(jí)發(fā)展：由商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房組成的投資性物業(yè)收入達(dá)到104億元，由物業(yè)管理等組成全口徑收入達(dá)到104億元，投資性物業(yè)收入和物業(yè)管理收入達(dá)到“雙百億”量級(jí)。也就是說(shuō)，龍湖集團(tuán)服務(wù)引擎在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)從“百億”到“雙百億”躍級(jí)發(fā)展。

盡管2021年房地產(chǎn)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，但毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高增長(zhǎng)、高運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。面對(duì)充滿不確定性的2022年，龍湖再次重申了回歸生意邏輯的重要性，憑借高效的市場(chǎng)化運(yùn)作能力、優(yōu)質(zhì)的主業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、完善的多航道業(yè)務(wù)布局，以構(gòu)筑自身堅(jiān)固的“護(hù)城河”。

量入為出，堅(jiān)守自律的投資和財(cái)務(wù)紀(jì)律

2021年的地產(chǎn)行業(yè)，調(diào)控如疾風(fēng)驟雨般襲來(lái)，三道紅線、兩集中管理、預(yù)售資金監(jiān)管、疊加疫情沖擊等因素，讓行業(yè)進(jìn)入“至暗時(shí)刻”，危機(jī)感縈繞在每一位房企管理者心中。

為應(yīng)對(duì)行業(yè)危機(jī)，龍湖在延續(xù)以往審慎、嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律基礎(chǔ)上，采取了一系列謹(jǐn)慎舉措，有效控制了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)沖擊。

2021年，22城“兩集中”供地模式下，多地三批次集中供地出現(xiàn)溢價(jià)率回升、流拍率下降現(xiàn)象。在行業(yè)拿地氛圍整體低迷的背景下，龍湖依舊保持著自己的投資節(jié)奏。

“我們也很慶幸在過(guò)去幾年沒(méi)有盲目下沉、沒(méi)有過(guò)多布局一些低能級(jí)城市，這些低能級(jí)城市因?yàn)樗w產(chǎn)業(yè)的原因，包括人口的流出，包括整個(gè)市場(chǎng)的供大于求，我們預(yù)判這些低能級(jí)城市在今年整個(gè)市場(chǎng)是很難恢復(fù)的。” 龍湖集團(tuán)CEO陳序平表示，但鑒于收入和消費(fèi)力，公司未來(lái)將繼續(xù)聚焦高能級(jí)城市。

財(cái)報(bào)顯示，截至2021年末，龍湖的土地儲(chǔ)備合計(jì)7354萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為5047萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為5251元/平方米，為當(dāng)期簽約單價(jià)的30.9%。“30.9%是一個(gè)非常合理的數(shù)值，也體現(xiàn)了龍湖的成本管控。”陳序平強(qiáng)調(diào)。

除了在土地投資上要效益外，龍湖也始終堅(jiān)守著良好的財(cái)務(wù)紀(jì)律。龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，“今年龍湖集團(tuán)的剛性還款只有140億元，其中有99億是公司債，目前已經(jīng)還了74億，從現(xiàn)在開(kāi)始往后，龍湖集團(tuán)的剛性還款只有70多億元，是非常可控的。”

2021年10月20日，惠譽(yù)發(fā)布修訂版評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，將29家中資房企列入評(píng)級(jí)觀察名單，并在之后相繼下調(diào)了數(shù)家房企的信用評(píng)級(jí)。房企信用重塑之下，房地產(chǎn)行業(yè)的估值邏輯已經(jīng)從規(guī)模導(dǎo)向逐漸轉(zhuǎn)向利潤(rùn)導(dǎo)向。而行業(yè)發(fā)展邏輯的改變，促使穩(wěn)健型房企破土而出，成為最大受益者。

自年初融資暖風(fēng)吹向民營(yíng)房企伊始，具備合理債務(wù)結(jié)構(gòu)、注重現(xiàn)金流安全、聚焦高能級(jí)城市的龍湖，把握了行業(yè)的新增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。2022年初，龍湖即成功發(fā)行了2022年公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模28億元，票面利率僅3.49%至3.95%。2月，龍湖再獲得了50億元中期票據(jù)的注冊(cè)通知書，融資渠道暢通。

在全投資級(jí)信用評(píng)級(jí)與“綠檔”加持下，龍湖集團(tuán)融資成本進(jìn)一步降低，在2017年就已經(jīng)是境內(nèi)外全投資級(jí)民營(yíng)房企。截至2021年底，龍湖集團(tuán)平均借貸成本為4.14%，再創(chuàng)歷史新低。

基于穩(wěn)定的財(cái)務(wù)表現(xiàn)和較低的融資成本，龍湖繼續(xù)獲得了信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普均分別對(duì)其保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí)。截至2022年3月，龍湖集團(tuán)依然是唯一獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企。

“每個(gè)新業(yè)務(wù)都要回歸生意邏輯”

掙大錢的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，這幾乎已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。房企們不再進(jìn)行盲目的規(guī)模比拼、高杠桿擴(kuò)張等，而是轉(zhuǎn)向穩(wěn)健發(fā)展、精細(xì)運(yùn)營(yíng)。

但對(duì)于一家奉行長(zhǎng)期主義的房企而言，僅僅保證財(cái)務(wù)的穩(wěn)健型和現(xiàn)金流的充裕，只是前提條件。房企的抗風(fēng)險(xiǎn)力以及可持續(xù)發(fā)展力，還需要體現(xiàn)在投資性物業(yè)的成績(jī)好壞。

實(shí)際上，從2021年下半年以來(lái)，由于資金普遍緊張，整體投資收緊，集中供地也大多依賴地方國(guó)企托底，其中四季度近半數(shù)TOP50房企未有拿地。因此，房企的投資動(dòng)作也能在一定程度反映出企業(yè)內(nèi)力。投資穩(wěn)定性，成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要支持。

過(guò)去多年來(lái)，龍湖始終在逐漸加大投資性物業(yè)航道上的實(shí)踐。地產(chǎn)主航道業(yè)務(wù)外，形成了商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)、房屋租售、房屋裝修五大航道業(yè)務(wù)。在銷售市場(chǎng)不確定加大的環(huán)境下，這些投資性物業(yè)為龍湖的營(yíng)收和利潤(rùn)組成提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。

盡管遭遇了疫情等不確定因素影響，龍湖的投資性物業(yè)卻迎來(lái)了增長(zhǎng)期。數(shù)據(jù)顯示，2021年龍湖實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入104.1億元，同比增長(zhǎng)37.5%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為77.3%、21.4%和1.3%。

商業(yè)是龍湖經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的第一個(gè)發(fā)力點(diǎn)，也是龍湖最賺錢的業(yè)務(wù)。2021年商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)租金收入81.5億元，同比增長(zhǎng)40%。自2011年開(kāi)始，龍湖確定“持商業(yè)”戰(zhàn)略，每年以銷售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè)。

過(guò)去幾年，龍湖每年保持10座以上商場(chǎng)新開(kāi)業(yè)的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏。財(cái)報(bào)顯示，2021年，龍湖新開(kāi)業(yè)12座新商業(yè)項(xiàng)目，截至2021年末，龍湖商業(yè)進(jìn)入全國(guó)30座城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達(dá)61座，商業(yè)出租率達(dá)到97%，龍湖商業(yè)的整體回報(bào)率約6.5%。陳旭平表示，2022年龍湖會(huì)有13+5座商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，其中13座是重資產(chǎn)，5座是輕資產(chǎn)。

2021年，龍湖的長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”迎來(lái)盈利元年，全年開(kāi)業(yè)10.6萬(wàn)間，整體出租率為92.9%，其中開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為94.3%。陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，未來(lái)龍湖冠寓會(huì)保持20%以上的增長(zhǎng)速度，但會(huì)聚焦近20個(gè)有發(fā)展空間、年輕人不斷涌入的城市。

近年來(lái)，盡管長(zhǎng)租公寓短期遭到了暴雷沖擊，但業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期價(jià)值仍然存在，這也是龍湖堅(jiān)守長(zhǎng)租公寓賽道的重要原因。根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2030年，中國(guó)的租賃人口將達(dá)到3億，租金規(guī)模預(yù)計(jì)5萬(wàn)億元。

智慧服務(wù)是龍湖經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中重要的增長(zhǎng)引擎，而龍湖的智慧服務(wù)也在2021年迎來(lái)即將上市的好消息。過(guò)去一年，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理板塊全口徑收入達(dá)到104億元，商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊有61個(gè)購(gòu)物中心已經(jīng)開(kāi)業(yè)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)，累計(jì)獲取的商業(yè)項(xiàng)目超120個(gè)。龍湖管理層表示，未來(lái)每年會(huì)有滾動(dòng)項(xiàng)目的接管，目前實(shí)管面積已經(jīng)超過(guò)2.6億方，每年還在保持增長(zhǎng)。

提及對(duì)投資性物業(yè)及其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展要求，陳序平表示，“我們不會(huì)縮減在其他業(yè)務(wù)上的投入，但是我們會(huì)讓每一個(gè)無(wú)論是已有的六大主航道業(yè)務(wù)還是未來(lái)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，都要回歸到生意邏輯，回歸到現(xiàn)金流、利潤(rùn)的邏輯，爭(zhēng)取做一個(gè)成一個(gè)，也能讓未來(lái)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)為利潤(rùn)增長(zhǎng)提供新的貢獻(xiàn)。”

進(jìn)入2022年以來(lái)，國(guó)家層面不斷重申房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資落地、商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理政策糾偏、多地下調(diào)首付比例等利好信號(hào)不斷。這意味著，以龍湖為代表的穩(wěn)健型房企將迎來(lái)更好發(fā)展，引領(lǐng)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段。