撰文 / 周末
編輯 / 田晏林
最近一段時間，有關銀行向“地產并購”開閘的消息攪動市場。雖然政策有鼓勵金融機構為房企間項目并購營造良好融資環境，但在“房住不炒” 的調控主基調下，行業監管依舊沒有放松。近日，《財經天下》周刊采訪了多名銀行和房企人士，以給予房企貸款支持力度最強的招商銀行為樣本，試圖還原其在本輪房地產項目風險出清中的真實用意，觀察融資用途能否達到預期效果。
房企“找錢”忙
立春之后的北京，有些倒春寒。從南方來這里出差的房企老板們對忽冷忽熱的溫度還有些不適應。
他們此次北上的目的不為別的，只為“找錢”。一位前30強房企的融資部負責人告訴《財經天下》周刊，“有的老板來北京晃一圈，可能一下子就帶走幾十億，還有的老板晃一圈，可能真的就只是晃一圈。”
春節過后，西城區復興門內大街156號十分熱鬧，總能看到許多西裝革履、行色匆匆的辦事者進進出出。上述房企融資部負責人就是其中一員。3月初，他陪著老板到北京“看看機會”，第一站就想到招商銀行北京總部碰碰運氣。
因為他們聽說，從1月底開始，招商銀行不動產戰略客戶部已經給包括華潤置地、碧桂園、美的置業等房企發放了高達540億元的并購貸融資額度。其中在北京，中糧集團旗下的大悅城控股就拿到了100億元的額度。
對于求錢若渴的房企而言，這無疑是股行業暖風。過去的兩年，開發商集體“入冬”，地產江湖重新洗牌。早期用力過猛、大舉借貸、快速擴張的房企，終于在不可控的市場環境和日趨嚴格的調控監管下，自食其果。
公開數據顯示，2021年中國的房地產企業破產公司數量有396家，幾乎平均每天都有1.08個房企倒下。此刻，一筆幾十億元的并購貸融資也許就能讓一家中型房企的現金流緩過來。
2021年12月，央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構合規有序地開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。
這突如其來的“開閘放水”，似乎比起北京的春天，更讓開發商們一時難以適應，既有些意料之外的驚喜，又有點說不出來的緊張。
驚喜的是，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。且最近兩個月，除招商銀行外，興業銀行、浦發銀行、交通銀行、廣發銀行、平安銀行等也響應監管層號召，紛紛給房企提供并購貸，甚至有些還主動拿錢“上門”，發行并購主題債券。
而緊張則在于，一些處境微妙的開發商不知道自己能否得到金融機構的青睞。
一位負責公司貸款的國有銀行人士坦言，現在的并購貸采取名單制，只有總行名單上認可的房地產公司才可以被批準。“畢竟沒有真正放口子，銀行要看房地產公司的財務情況和外部評級。只有財務比較安全的企業，我們才能判斷它有能力收購不良資產。”
據公開數據不完全統計，截至3月9日，全國房地產并購融資總金額已達1247.5億元，其中包括房企發行或擬發行并購債融資47.5億元，銀行提供并購貸款融資額度920億元，以及金融機構已發行或擬發行的房地產并購主題債券金額280億元。
招商銀行“開閘”背后
令業界驚奇的是，一向以“零售之王”著稱的招商銀行，竟然對房地產行業如此出手闊綽。
3月3日晚，碧桂園和美的置業同時宣布獲得招商銀行提供的地產融資額度。其中碧桂園獲授150億元，該資金將全部用于地產并購業務；美的置業拿到120億元額度，其中60億元用于地產并購專項融資，另外60億元用于美的置業個人住房按揭貸款專項用途。
這并不是招商銀行第一次授予房企如此高的額度。今年1月份，華潤置地和華潤萬象生活得到了招商銀行230億元的并購融資額度。隨后大悅城控股也被授予了100億元的額度。
全部累計后，截至當前，招商銀行提供的并購貸款融資額度高達540億元，占到了所有銀行提供的該項融資總額的58%以上。
業績快報顯示，2021年招商銀行完成營業收入超過3300億元，同比增長14%，凈利潤則同比增長23.2%至近1200億元。2021年末，該行資產規模約9.27萬億元，成功邁入“9萬億俱樂部”。
在近期的投資者交流會上，招商銀行方面透露，該行信貸規模以及投放大方向不會有很大變化，但今年分配給對公業務的增量明顯比去年多。
此次給房企提供并購貸款融資，或許就是招行擴大對公業務的表現之一。
然而更主要的是，克而瑞數據顯示，今年3月至6月，據其跟蹤監測的170家房企，合計將有超過1800億元的債券到期。其中，3月是到期債券規模相對較大的一個月，合計約589億元，占上半年到期總額的32.6%。
這意味著，房企今年的第一個償債高峰期已經到來。據《中國證券報》援引業內人士看法，償債可能對部分流動性本就緊繃的企業造成壓力。而適度加大對房企融資的支持，也是保持房地產市場平穩健康發展的重要體現。
換句話說，響應政策號召，防范金融風險，是銀行義不容辭的責任。但在這些大局觀的背后，招商銀行似乎還有自己的“小心思”。
一位Top20的房企高管向《財經天下》周刊透露，給予房企如此大的并購貸款額度，更深層的原因是，招商銀行也有房地產不良資產需要房企幫忙消化。“招商銀行以前也參與過一些房地產的項目，有些成了不良資產，放在銀行就是壞賬，所以招商銀行也想盡快化解，把錢貸款給開發商，這個或許是其考慮的因素之一。”
2020年末，招商銀行房地產業務的不良貸款率為為0.23%。而到了2021年三季度末，不良貸款率提升至1.29%。
在接近招商銀行的業內人士看來，2021年房企生存壓力太大，早期從銀行借的錢，很多都無法償還，“如果房企出現流動性困難，就會形成銀行的壞賬，后續很可能產生連鎖的負面反應，所以這也是銀行從自身利益出發做出的雙贏選擇。”
此前業界有傳聞稱，招商銀行對房企的抽貸情況比較嚴重。有房企高管表示，陽光城、正榮地產相繼出事，就是因為銀行抽貸過多，“他們抽貸的方式要么是通過項目，要么是通過整個集團，陽光城在出事前，就被銀行抽走了30多億。”
盡管招商銀行曾否認此事，但其對房地產的謹慎態度讓很多合作過的房企有所擔憂。客觀地講，在房企頻繁爆雷的當下，銀行為自保，適度壓縮貸款亦在情理之中。只不過在行業人士看來，如果抽貸力度過大，反而會把房企逼入絕境。
眼下，房地產行業發展前景仍不明朗，許多房企還在打折出售資產。前段時間，粵系房企雅居樂以5折至7折的優惠力度，甩賣廣州、佛山、中山的樓盤。外界推測，銀行若此時“扶持”穩健型房企，也存在抄底的可能。
（招商銀行2021年三季報）
風險幾何
隨著并購融資逐步開閘流入市場，關于資金的風險，也有金融業內人士表示出擔憂。
《財經天下》周刊了解到，目前出來的大部分并購債券，只有30%～40%用于并購，其余均用在項目建設上。還有一些債券的資金使用對象，僅限于跟房企有共同開發過項目的合作企業，并未惠及第三方房企。
而且，能夠達到收購標準的，都是由多家房企聯合操盤的項目，按期開工、推進順利，即將開盤。本身合作到期后，這些股東也能退出。在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，“有些并購債顯然并未明顯體現出為出險企業的項目紓困的作用，反而成為房企為項目建設融資的新渠道。”
當市場存在一定的尋租空間，真正受困的項目或許無法獲得資金支持。并且，當前收并購風潮并未大規模啟動，招商銀行此次大規模“開閘”并購融資，能否“抄底”還是未知數。
一方面，招商銀行給予貸款額度支持的房企，面對不確定的行業前景，首先要保證手中的現金流充足，并購的意愿不會太強；另一方面，根據政策指導，接受融資的房企要盡量優先出售優質資產，很多出險房企非常抵觸。“雖然表面上緩解了公司當期財務風險，但長期來看，剩余的資產質量不高，不利于房企維持后期經營。”劉水說。
因此，開放并購融資額度，對于招商銀行的風險到底如何，現在下結論還為時尚早。
有人說房地產和銀行之間，是魚和水的關系。用重慶市原市長黃奇帆的話說，“每一家房企的背后都有一家或幾家銀行的支持。”但金融機構“踩雷”上市房企的故事卻不在少數。
中國平安就曾遭遇過“踩雷”風險。2018年和2019年，中國平安兩次化身“白衣騎士”入股華夏幸福，成為后者的第二大股東。然而2021年，華夏幸福被曝出有800多億的債務未能按期償還。
中國平安隨即遭到眾多大股東的減持，H股被摩根大通套現28.14億港元，A股市場也慘遭曾經的鐵桿粉絲、私募大佬李馳的清倉。
此事也直接激起一眾散戶的看空情緒。中國平安的股價在短短半年內，接近腰斬。
中國平安不會是唯一“踩雷”房地產的金融機構，其他金融機構也紛紛在房地產業務上“中招”。近些年，因為資金違規流入房地產，招商銀行頻收罰單。
2019年12月，招商銀行上海分行因部分流動資金貸款違規流入房地產市場，被責令改正，并處罰款100萬元。2021年5月，該行又收到一張7170萬元的大額罰單，在銀保監會指出的該行27項違法違規事由中，就包括該行同業投資、理財資金等違規投向地價款或四證不全的房地產項目。
在享受過房企帶來的升值紅利后，銀行也必須接受現在房地產行業的調整。
盡管招商銀行是所有股份制商業銀行里利潤比較豐厚的，但近年受到宏觀經濟環境的影響，這位銀行界的“零售之王”也逐步進入風險暴露期，再加之新冠疫情，極易使零售類的資產逾期并致不良而集中爆發。
招商銀行是希望盡快把錢安全收回的。因此不管是選擇碧桂園，還是美的置業，過去憑借誰規模大，誰就能拿到更多融資的情況已經變了。當前銀行更看重的，是房企能否給彼此帶來一個雙贏的結果。
1927年，經濟學家在討論經濟周期的時候，曾認為“樂觀主義的錯誤造成了隨后悲觀主義的錯誤”。這句話應用到當前的市場也是如此。雖然當前政策是在鼓勵金融機構為房企間項目并購營造良好融資環境，但在“房住不炒” 的調控主基調下，行業監管依舊沒有放松。如何做好后續并購資金的風險監管，將是很多和招商銀行一樣的金融機構需要思考的新課題。
