環京市場物流倉儲項目將迎來租賃高峰。1月11日，北京商報記者在CBRE世邦魏理仕發布《2021年北京房地產市場回顧及2022年展望》中看到，2021年第四季度，位于順義的一座雙層物流項目交付，至此全年新增供應量總計13.9萬平方米，同比增長73%。不過，這仍難以滿足北京日益增長的倉儲物流需求。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務、產業地產部負責人李虹指出，2022年預計將有35萬平方米的倉儲物流新增供應進入北京市場，可租面積增多帶動新租需求活躍，有實力的優質租戶或將提前鎖定空置面積，借機布局。而天津、廊坊市場2022年預計入市的倉儲物流供應量合計172萬平方米，為租金敏感的租戶提供更多環京布局的選擇。

現有項目的租戶調整為擴租和升級搬遷的租戶釋放有限的可租機會。世邦魏理仕方面指出，電商節過后，物流倉儲市場短租騰退面積很快被租期更長、租金承受能力更高的租戶消化，季內取得電商零售第三方物流的大面積租賃成交，使得凈吸納量環比回升至約3萬平方米。全年第三方物流成交租賃達總成交面積61%;電商零售雖然直接租賃面積只占15%，但通過物流外包間接貢獻第三方物流需求。

四季度倉儲物流市場的空置率增加。根據數據顯示，第四季度的空置率連續兩個季度環比上升至2.3%，平均租金同樣本比環比上漲0.7%至每月每平方米53.7元，租金漲幅連續兩個季度低于1%，較上半年明顯放緩。不過，北京倉儲物流的全年空置率均維持在3%以下，推動租金以5.6%的年度增速上漲。從區域來看，在城配需求的推動下，到達中心城區更便利的馬駒橋、經開區等區域漲幅最快，其他區域亦有不同程度增長。

從環京地區的倉儲物流市場來看，2021年第四季度，天津及廊坊市場共計入市四個項目合計體量43.7萬平方米;全年京津廊市場新增供應總量達164.6萬平方米，其中天津占44%，廊坊占48%。

從需求看，天津在2021年第四季度的電商零售及第三方物流行業的大面積成交，空置率全年均保持在18%以下，年末租金同比上漲1.3%，其中作為電商產業基地的武清區域獲得最大漲幅;而廊坊整體空置率則迅速升至53.1%，空置率較高區域本季度租金開始下調，業主以價換量策略推動季內凈吸納量增至7.9萬平方米;而廣陽開發區及北三縣等原本出租率良好的區域租金表現穩定，區域間租金表現分化下，全市年末租金同樣本比同比下降1.1%。

李虹認為，鑒于北京城內民生剛需長期占據主導地位，供不應求短期內仍將持續，預計2022年第一季度或將迎來需求小高峰，租金持續遞增。北京不斷高漲的租金趨勢將促使租戶持續優化調整布局，對配送時效要求較高而承租能力也較高的租戶持續擴張，近期購地自建倉庫的大型電商和物流企業可能整合部分租賃需求，為其他租戶提供機會。

(記者 劉卓瀾)